Bất động sản ở Jena tăng giá hàng năm, và do đó trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Đức và nước ngoài. Một thành phố trẻ đang phát triển với cơ sở hạ tầng phát triển, nhiều tổ chức văn hóa, xí nghiệp công nghiệp, cơ sở giáo dục, trạm y tế và mảng xanh có thể đáp ứng nhu cầu của sinh viên, chuyên gia trẻ, người độc thân, cặp vợ chồng không con, gia đình có con và người về hưu: đại diện của tất cả các bộ phận dân cư sống ở đây thoải mái như nhau. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản đang nảy sinh tình trạng căng thẳng - cầu vượt cung đáng kể.
Đặc điểm của thị trường bất động sản Jena
Jena là một thành phố đại học nằm trên sông Saale, được bao quanh bởi các khu bảo tồn thiên nhiên. Đây là một thành phố cỡ trung bình với dân số 110.321 người (tính đến năm 2021) và là thành phố lớn thứ hai ở bang Thuringia liên bang, sau Erfurt.
Jena là một trong 50 khu vực phát triển nhanh nhất ở Đức. Tỷ lệ thất nghiệp ở đây tương đối thấp do số lượng lớn các nhà tuyển dụng.
Sau khi nước Đức thống nhất vào năm 1990, Jena đã chuyển từ một thành phố công nghiệp thành một trung tâm khoa học và giáo dục. Một trong những cơ sở giáo dục lâu đời nhất, Friedrich Schiller University of Jena, nằm ở đây.
Ngoài ra ở Jena còn có Đại học Khoa học Ứng dụng và Đại học Universityitas litterarum - một trường đại học đào tạo tất cả các chuyên ngành khoa học quan trọng nhất.
Ngoài ra, thành phố còn có một số phòng thí nghiệm và viện nghiên cứu, một vườn bách thảo, một đài thiên văn, một cung thiên văn và một trường đào tạo các chuyên gia trong lĩnh vực cơ khí tốt, quang học mắt và y học.
Không có gì ngạc nhiên khi năm 2007 Jena đã được Hiệp hội Hỗ trợ Khoa học Đức trao tặng danh hiệu “Thành phố Khoa học 2008”.
Diện mạo thành phố, kiến trúc
Jena là một thành phố hiện đại và lãng mạn với cuộc sống sinh viên trẻ trung. Nhiều di tích lịch sử văn hóa đặc trưng cho cảnh quan đô thị trong cảnh quan mang dáng vẻ Địa Trung Hải.
Sinh viên, các cặp vợ chồng, gia đình và người cao tuổi đã quen với không khí sôi động ở đây và tận hưởng nhiều không gian xanh tô điểm cho thành phố và cho phép họ thư giãn trong thiên nhiên. Tổng cộng, 35,1% diện tích của thành phố được dành cho công viên, rừng, hồ và kè.
Kiến trúc của Jena có thể gọi là khá đa dạng. Trong số các tòa nhà cổ nổi tiếng nhất là tòa thị chính thế kỷ 13 với tháp nửa gỗ hình bát diện baroque và nhà thờ Thánh Michael theo phong cách Gothic. Dấu tích của các công sự thời Trung cổ đã được bảo tồn - không xa trung tâm, bạn có thể tìm thấy một mảnh vỡ của bức tường pháo đài với các cổng thành và một tháp bột. Nền móng của những tòa tháp bị phá hủy ngày nay đóng vai trò là nền tảng cho các tòa nhà dân cư.
Tòa nhà hiện đại nổi tiếng nhất của Jena là JenTower hình trụ cao 159 mét, có đài quan sát, nhà hàng và trung tâm mua sắm. Các công trình kiến trúc mới hiếm khi được dựng lên trong thành phố: không thể mở rộng diện tích của thành phố do gần các khu bảo tồn.
Ngoài các tòa nhà của thời đại Wilhelmina, các tòa nhà tiền chế vẫn còn tồn tại từ thời CHDC Đức, và trong khu vực lân cận có những ngôi nhà kiểu nông thôn mùa hè, các tòa nhà riêng lẻ và nhiều tầng của những năm 1920 và 1930.
Jena được chia thành 30 quận, mỗi quận được đặc trưng bởi nguồn cung cấp địa phương tốt, kết nối giao thông đầy đủ và các tiện nghi giải trí.
Cơ sở hạ tầng, giải trí và các thiết chế văn hóa
Cư dân Jena được sử dụng nhiều tiện ích văn hóa, giải trí, giáo dục, mua sắm và chăm sóc sức khỏe. Mọi người không cần phải đi ra ngoài thành phố để mua bất kỳ sản phẩm hoặc dịch vụ nào ở các khu định cư lân cận.
Trung tâm mua sắm lớn nhất của Jena, Goethe Galerie, có 80 cửa hàng và một siêu thị lớn. Tuy nhiên, nó đóng cửa vào Chủ Nhật (trừ Chủ Nhật đặc biệt Open House), và trong tuần nó mở cửa từ 10 đến 20 giờ. Về vấn đề này, có thể giả định rằng việc mua một trung tâm mua sắm lớn hoạt động vào cuối tuần sẽ là một khoản đầu tư tốt.
Jena có nhiều quán bar theo phong cách truyền thống với nhạc sống, bóng đá và bia. Sinh viên thích dành thời gian tại câu lạc bộ Kassablanca, nơi thỉnh thoảng diễn ra các buổi hòa nhạc.
Những người trẻ tuổi đang tích cực tham gia vào thể thao, bóng đá đang phát triển nhanh chóng - thành phố được đại diện bởi câu lạc bộ bóng đá "Carl Zeiss".
Thành phố là quê hương của Jena Philharmonic, dàn nhạc giao hưởng độc lập lớn nhất ở Thuringia. Hàng năm ở Jena, lễ hội âm nhạc Kulturarena được tổ chức trước nhà hát thành phố.
Ngoài sự kiện quan trọng này đối với người dân thị trấn và khách du lịch, hội chợ Giáng sinh được tổ chức hàng năm, thu hút cả cư dân của các thành phố lân cận.
Thực tế không có ký túc xá nào ở Jena và bạn phải trả khoảng 25 euro cho một chiếc giường trong một căn phòng có 4 người hàng xóm. Về khách sạn, một phòng đôi sẽ có giá khoảng 65 euro một đêm. Do đó, việc mở một nhà trọ mới gần trung tâm thành phố hơn sẽ không được chú ý và sẽ mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.
Jena có khá nhiều cơ sở phục vụ ăn uống dành cho sinh viên - bạn có thể dùng bữa ở đây chỉ với vài euro. Ngoài ra, những bạn học trực tiếp tại Jena còn có một phần chiết khấu nhỏ.
Nhiều khả năng ở đây có đủ nhà ăn sinh viên và việc mở thêm nhà ăn mới cũng chẳng ích lợi gì. Tuy nhiên, việc mua một doanh nghiệp đã được tổ chức sẽ hợp lý - khoản đầu tư sẽ nhanh chóng quay trở lại.
Du khách Đức và nước ngoài đến Jena không chỉ bị thu hút bởi trường đại học lớn, mà còn bởi Bệnh viện Đại học nằm tại đó (Universitätsklinikum Jena). Bệnh nhân thường ở lại thành phố trong thời gian dài, trong khi việc điều trị và phục hồi chức năng kéo dài, trong hầu hết các trường hợp họ đều có người thân đi cùng. Cả hai đều cần nhà ở trong thời gian đủ dài và khách sạn trong những trường hợp như vậy rất đắt. Về vấn đề này, sẽ có lợi cho một nhà đầu tư nếu mua một số căn hộ gần phòng khám để cho thuê.
Du lịch, điểm tham quan
Các nhà đầu tư, đặc biệt là những người chuyên về bất động sản thương mại, phần lớn nên tập trung vào khách thành phố, chứ không chỉ người dân địa phương. Khả năng kiếm tiền bằng cách mua khách sạn, khách sạn mini, quán cà phê khách sạn phụ thuộc vào lưu lượng khách du lịch và thời gian lưu trú của họ. Như đã đề cập, có một lượng khách du lịch khá mạnh đến Jena hàng năm, nhưng phải tính đến một số đặc thù.
Khách du lịch với nhiều tiền thích ở trung tâm (Zentrum) - tất cả những thú vui của nền văn minh Jena đều tập trung ở đây.
Khi lưu trú tại một khách sạn địa phương, du khách không cần đến phương tiện giao thông công cộng vì các điểm tham quan, nhà hàng và giải trí nằm ngay gần đó.
Những du khách năng động, thích bắt đầu ngày mới bằng thể thao hoặc chạy bộ sẽ chọn Kernberge. Hơn nữa, từ đây chỉ mất nửa giờ đi bộ là bạn có thể đến trung tâm.
Cuối cùng, khách du lịch cân nhắc lựa chọn ngân sách để dừng chân ở Lichtenhain, một trong những khu vực hẻo lánh nhất. Chọn khách sạn ở đây có lợi về giá cả, thậm chí có thể tính đến chi phí đi lại.
Theo đó, không nhất thiết phải mua một khách sạn đắt tiền ngay trung tâm, đặc biệt là tại các ga tàu và gần các điểm tham quan - bạn có thể mở một khách sạn mini ở khu vực không xa trung tâm. Không có ích gì khi tổ chức một nhà bếp mạnh mẽ - khách sẽ chỉ có thời gian để ăn sáng, vì một ngày là đủ cho một khách du lịch để xem tất cả các điểm tham quan. Vì lý do tương tự, người ta cũng không nên tính tiền thuê căn hộ hàng ngày.
Nếu chúng ta nói về việc mở một nhà hàng hoặc một cửa hàng, tập trung vào sự gần gũi của các điểm tham quan, thì người ta nên ghi nhớ những địa điểm du lịch nổi tiếng nhất: Bảo tàng St. Jena, House of Romantics, Bảo tàng Quang học.
Kinh tế và công nghiệp
Kể từ năm 1874 Jena đã phát triển như một trung tâm công nghiệp nhờ việc xây dựng tuyến đường sắt, và ngày nay nó đã là một thành phố công nghiệp chuyên về cơ khí chính xác, thiết bị chụp ảnh, dược phẩm và quang học. Nền kinh tế địa phương đang phát triển đa dạng trong lĩnh vực quang tử, phần mềm, công nghệ sinh học, tin sinh học.
Ngoài ra, Jena thuộc tập đoàn BioRegio và sở hữu một trung tâm dụng cụ sinh học để đáp ứng các đơn đặt hàng cho các công ty công nghệ sinh học.
Tất cả những điều này chứng tỏ nền kinh tế của thành phố phát triển mạnh, ổn định, không phụ thuộc vào bất kỳ một ngành công nghiệp nào. Điều này có nghĩa là nhu cầu về bất động sản là dung môi: những người tìm kiếm nhà ở có một công việc ổn định và theo đó là mức lương.
Kết nối giao thông
Jena có liên kết giao thông tuyệt vời, ngay cả ở những vùng xa xôi hẻo lánh nhất. Có 8 tuyến xe điện trong thành phố, bảy trong số đó gặp nhau tại trạm dừng Stadtzentrum (ngay trung tâm) và trùng lặp một phần với nhau, vì vậy ngay cả một du khách cũng sẽ khó lựa chọn sai.
Mạng lưới xe buýt bao gồm 11 tuyến đường - nó rộng hơn so với đường xe điện. Sẽ thuận tiện hơn nếu bạn đi đến các vùng sâu vùng xa của thành phố bằng xe buýt.
Jena có 5 ga xe lửa. Nhờ sự hiện diện của tàu cao tốc, có kết nối hành khách trực tiếp với Berlin, Hamburg, Munich, Leipzig, Munich.
Jena không có sân bay riêng, nhưng có thể đến thành phố từ các sân bay Erfurt-Weimar và Leipzig-Altenburg.
Thị trường bất động sản
Dân số của Jena đang tăng lên hàng năm và ngày càng có nhiều sinh viên đến thành phố - hiện tại đã có hơn 40.000 sinh viên đang theo học tại đây chỉ riêng tại Đại học Friedrich Schiller.
Theo các nhà thống kê, sự gia tăng dân số sẽ còn tiếp tục trong những năm tới. Sự phát triển nhanh chóng này đã dẫn đến các vấn đề trong việc mua các tòa nhà - thị trường bất động sản đã được lấp đầy.
Vị trí của Jena trong các khu bảo tồn thiên nhiên khiến cho việc mở rộng đô thị chỉ có thể thực hiện được ở một mức độ hạn chế. Về vấn đề này, các nhà chức trách không tập trung vào các lĩnh vực phát triển mới mà là các dự án xây dựng lại các cơ sở trống - tỷ trọng của những dự án đó là 10% của tất cả các tòa nhà hiện có.
Tại các khu vực như Neulobeda, Lobeda-Altstadt, Jena-Nord và Jena-West, các dự án cải tạo và nhà ở quy mô lớn sẽ được thực hiện trong những năm tới. Các chương trình mục tiêu sẽ tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu của dân số ngày càng tăng - sinh viên và người cao tuổi.
Ngoài sinh viên, các chuyên gia trẻ đang ngày càng tìm kiếm nhà ở tại Jena. Họ bị thu hút bởi các công ty công nghệ nổi tiếng và mới nổi nằm chủ yếu ở trung tâm thành phố.
Tuy nhiên, không chỉ trung tâm của Jena là nơi phổ biến của những người tìm kiếm một căn hộ hoặc một ngôi nhà: các khu vực ở phía bắc, phía tây và phía nam của thành phố cũng có nhu cầu rất lớn. Ngoài các tòa nhà tiền chế được cải tạo từ thời CHDC Đức, còn có các khu dân cư hiện đại dành cho các cặp vợ chồng và người độc thân, cũng như các ngôi nhà một và hai gia đình cho các gia đình có trẻ em và các căn hộ không có rào cản cho người già.
Đặc điểm của bất động sản theo khu vực
Những người quan tâm đến việc mua nhà ở Jena sẽ có thể tìm thấy một ngôi nhà hoặc căn hộ phù hợp ở những khu vực có cấu trúc thành thị hoặc nông thôn, cả hai đều khá hấp dẫn.
Khu vực nông thôn thường được người già và gia đình có con nhỏ ưa thích. Nhưng các căn hộ trong các khu dân cư kiểu đô thị thường được sinh viên, các chuyên gia trẻ và các cặp vợ chồng chưa có con lựa chọn nhiều hơn.
| Quận | Bất động sản, kiến trúc | Mức độ hấp dẫn đối với một số phân khúc dân số nhất định |
|---|---|---|
| West / Zentrum | ||
| Khu dân cư đa dạng. Trên Ibrahim-Straße và xung quanh Friedensberg có những ngôi nhà và biệt thự dành cho một gia đình. Tatzendpromenade có nhiều căn hộ cho công nhân Zeiss- và Schottwerke, Jenapharm. Phần còn lại của quận là các tòa nhà chung cư từ những năm 1930-1950. | Doanh nhân, nhân viên các doanh nghiệp lớn, gia đình có trẻ em (do có nhiều cơ sở giáo dục và tiện ích giải trí, gần trung tâm và thiên nhiên). | |
| Khu dân cư lớn nhất của Jena, với những quần thể tuyệt đẹp và những ngôi nhà dành cho một gia đình nằm trên sườn núi trên những con đường rợp bóng cây. Trong các khu dân cư Lutherstraße, Talweg và suối Leutra, có những tòa nhà chung cư và công nhân theo phong cách Gründerseit từ những năm 1930 và 50. | Sinh viên, người cao tuổi (do phòng khám của trường đại học đặt tại đây), gia đình có con em thu nhập trung bình. | |
| Nhà cũ, công trình mới hiện đại. Khu vực này đang trải qua một sự bùng nổ cho thuê - mọi người thực sự ngồi trên vali với hy vọng có nhà ở miễn phí. Quán bar, quán cà phê, cửa hàng, nhiều tòa nhà cổ kính và các tòa nhà từ thời Wilhelmina. | Sinh viên, thanh niên. | |
| Nhiều quần thể xây dựng - từ các tòa nhà làng truyền thống đến kiến trúc chức năng. Agriturismo, nhà ở nông thôn, căn hộ cho thuê trên Hermann-Löns-Straße và Mühlenstraße, các tòa nhà đơn lẻ và chung cư gần các tuyến giao thông. Trên Kahlaischen Straße có những ngôi nhà phố lớn đẹp như tranh vẽ. | Khu vực này phổ biến với mọi thành phần dân cư do mạng lưới giao thông phát triển, gần gũi với thiên nhiên và sự hiện diện của các cửa hàng. | |
| Nord | ||
| Khu dân cư sạch sẽ. Trong các khu dân cư quan trọng nhất - các tòa nhà của những năm 50 và 80 về tính thẩm mỹ của các tòa nhà từ thời CHDC Đức. Trên biên giới với khu vực Löbstedt, có những ngôi nhà tách biệt giống như các khối đúc sẵn. Ở trung tâm là những ngôi nhà đơn sơ. Có những ngôi nhà tách biệt dọc theo Freiligrathstraße. | Gia đình có trẻ em (do số lượng lớn trường học và khu vui chơi giải trí) và người già (do nguồn cung cấp địa phương tốt và liên kết giao thông). | |
| Ở trung tâm là các tòa nhà cổ của làng với các trang trại và chuồng ngựa. Ở phần phía nam có một số tòa nhà chung cư được xây dựng vào đầu thế kỷ 20. Ở phía bắc của huyện có những ngôi nhà có vườn. | Gia đình có trẻ em | |
| Các tòa nhà dân cư hiện đại, bất động sản, nhà ở gia đình. Rất nhiều doanh nghiệp và nhà cung cấp dịch vụ, không gian xanh hấp dẫn, các tòa nhà mới và khu dân cư đã được tân trang lại, giá cả hợp lý. | Gia đình muốn xây nhà ở riêng lẻ. Học sinh, cặp đôi. | |
| Ost (Ost) | ||
| Nhà nhiều gia đình, một và hai gia đình. Khu vực rất xanh. | Các cặp đôi, học sinh. | |
| Ở trung tâm - những ngôi nhà phố nhỏ, san sát nhau, trên các sườn dốc (ví dụ, Wilhelmshöhe hoặc Jenzig) được thống trị bởi kiến trúc tư sản - những biệt thự và nhà phố lớn, những trang trại nửa gỗ điển hình với mái đầu hồi. Nhiều dinh thự, những đồ vật được tân trang lại của thời hậu chiến, những ngôi nhà có sân vườn, trường học và nhà trẻ. | Gia đình có thu nhập trung bình và cao có trẻ em, người già. | |
| Lobeda | ||
| Việc xây dựng nhà ở quy mô lớn đã được khởi động trong khu vực. Những công trình cũ đã bị phá bỏ, một số căn chỉ còn lại tầng hầm, một số công trình đang chờ phá dỡ. Những căn nhà còn lại, người dân cho thuê căn hộ. | Những người độc thân, những cặp vợ chồng không con cái. | |
| Khu dân cư phức hợp hiện đại, nhiều nhà trẻ và trường học, mảng xanh hấp dẫn. | Gia đình có trẻ em. | |
| Winzerla | ||
| Các tòa nhà dân cư được bảo tồn hoặc trùng tu tốt, nhà phố lớn ở ngoại ô khu vực và trung tâm. | Các cặp vợ chồng không có con, người độc thân, người về hưu (không có cơ sở giáo dục, kết nối giao thông tuyệt vời). | |
| Những khối nhà mới, những tòa nhà từ những năm 80. Ở phía Tây - những ngôi nhà mới (theo hướng này, khu vực tiếp tục phát triển). Căn hộ giá rẻ thuộc khu dân cư phức hợp thập niên 70 - 80, tiện ích thể thao, kết nối nội khu tốt, giá hợp lý. | Gia đình trẻ có trẻ em, sinh viên. | |
| Ortschaaries (Ortschaosystem) | ||
| Các điền trang cũ được cải tạo kỹ lưỡng, ở phần phía nam - những ngôi nhà tách biệt với những khu vườn bên rừng. | Những cặp vợ chồng không con cái, những người độc thân (không trường học, giao thông không hoàn hảo). | |
| Những ngôi nhà làng biệt lập. | Người độc thân, vợ chồng không con (xa trung tâm, không trường học). | |
| Những ngôi nhà biệt lập, những ngôi nhà dành cho một gia đình. | Gia đình có con nhỏ (gần gũi với thiên nhiên, đủ giao thông kết nối). | |
| Các khu phức hợp đơn lẻ và nhiều gia đình mới được xây dựng, ba khu dân cư mới độc quyền với những ngôi nhà biệt lập và khu chung cư, các điền trang cũ xung quanh nhà thờ. | Gia đình có trẻ em, người cao niên, các cặp vợ chồng. | |
| Nhà đơn lập, nhà phố xung quanh nhà ga. | Gia đình có trẻ em, doanh nhân (có khu kinh doanh buôn bán, trường học, giao thông trung bình). | |
| Trên sườn đồi gần rừng có những ngôi nhà cổ nửa gỗ với vườn và điền trang. Phía nam của trung tâm làng là một khu dân cư mới với nhiều tòa nhà chung cư và các tòa nhà dành cho một gia đình. | Người cao tuổi trong làng, các cặp vợ chồng không con và người neo đơn trong khu dân cư mới. | |
| Các tòa nhà chung cư mang dáng vẻ đô thị. | Những người độc thân, những cặp vợ chồng không con, những gia đình đã có con. | |
| Ở phía trên cùng của ngôi làng là những trang trại nửa gỗ duyên dáng và những ngôi nhà gia đình mới xây. Ở dưới cùng là những ngôi nhà của gia đình. Ở Wogau, những ngôi nhà nông thôn đã được cải tạo hoặc phục hồi, những tòa nhà nửa gỗ, một khu dân cư mới, những trang trại. | Những cặp vợ chồng không con, những người độc thân, những gia đình có con. | |
| Một số điền trang và nhà riêng. | Công nhân hợp tác xã nông nghiệp, người cao tuổi. | |
| Một số trang trại được bảo tồn tốt, những ngôi nhà nửa gỗ, ở vùng ngoại ô của làng và ở hướng Erlkenig - một khu dân cư phức hợp gồm những ngôi nhà dành cho một gia đình. Có nhà riêng ở Laasan. | Người cô đơn có ô tô riêng (người lớn tuổi khó đến cửa hàng; không có đủ phương tiện giáo dục và giải trí cho gia đình có trẻ em). Tổng số 62 cư dân, hầu hết là những người độc thân với một chiếc xe hơi riêng. | |
| Trang viên nhà ở và nhà biệt lập. Một khu vực đầy hứa hẹn nhờ việc xây dựng đường hầm. | Gia đình có trẻ em, sinh viên. | |
| Cộng đồng yên tĩnh, hình ảnh làng quê còn nguyên sơ. Chủ yếu là các tòa nhà cũ, ít tòa nhà mới hơn các khu vực lân cận. | Người có tuổi | |
| Khu vực nông thôn hấp dẫn với các trang trại nửa gỗ và nhà ở gia đình. | Gia đình có trẻ em, sinh viên, các cặp vợ chồng không con. | |
| Ở trung tâm - các khu bất động sản, không xa trung tâm trong khu vực phát triển - những ngôi nhà biệt lập nằm giữa các khu đất chưa phát triển. Có một số trang trại được cải tạo ở Remberoda. | Người cao niên và người chơi gôn. Những người cô đơn (hiện tại chưa biết tương lai của quận, thậm chí nó còn được cai quản từ quận lân cận). | |
| Những trang trại cũ, những ngôi nhà biệt lập. | Chủ trang trại và công nhân, người cao tuổi. | |
| Những ngôi nhà dành riêng cho gia đình. | Những người độc thân và những cặp vợ chồng có một chiếc ô tô riêng. | |
| Xung quanh nhà thờ St. Mary theo phong cách Romanesque - những ngôi nhà thấp, san sát, những khu đất cũ đã được khôi phục lại. Một số ngôi nhà biệt lập. | Gia đình có trẻ em | |
Đặc điểm của bất động sản thương mại
Jena là một thành phố sinh viên và có dân số trẻ. Ngoài ra tại thành phố hàng năm có một lượng khách du lịch khá mạnh và điều này cũng cần được lưu ý khi lựa chọn bất động sản thương mại.
Thuận lợi cho chủ đầu tư là thực tế không có ký túc xá nào ở Jena, trong khi chỗ ở giá rẻ lại được du khách ưa chuộng. Ngoài ra, ký túc xá có thể phục vụ sinh viên và du khách, những người hiện tại không thể tìm được nhà ở cố định - như đã đề cập, hiện tại tình hình thành phố đang căng thẳng với các căn hộ và nhà cho thuê.
Sẽ là hoàn toàn hợp lý khi giả định rằng việc mua lại các đối tượng thương mại như:
- ký túc xá sinh viên;
- một tòa nhà dân cư thích hợp để mở nhà trọ;
- phòng ăn-cafe bình dân;
- câu lạc bộ giải trí;
- một cơ sở theo hình thức chống quán cà phê (du khách chỉ trả tiền cho thời gian ở trong câu lạc bộ);
- căn hộ cho thuê hàng ngày;
- cửa hàng quần áo thanh niên;
- cửa hàng tạp hóa bán lẻ;
- nhà trẻ tư thục;
- căn hộ;
- chung cư, nhà phố hoặc nhà biệt lập có thể cho nhiều sinh viên thuê cùng một lúc.
Tuy nhiên, trong tương lai gần, tình hình thị trường bất động sản ở Jena được cho là sẽ không được cải thiện: nhu cầu về nhà ở quá lớn và nguồn cung không thể tăng lên do lãnh thổ của thành phố bị hạn chế bởi các khu bảo tồn thiên nhiên. Khu vực duy nhất có thể mua bất động sản trong tương lai gần là Lobeda. Các tòa nhà cũ đang được tích cực phá bỏ ở đây, và việc xây dựng nhà ở mới được lên kế hoạch thay thế.
Giá trị tài sản trung bình của Yên
So với các thành phố khác ở Đông Đức, giá thuê và mua bất động sản gần với giá trung bình ở Đức. Tuy nhiên, nhà và căn hộ ở Jena đắt hơn đáng kể so với các thị trấn khác ở Thuringia và Sachsen. Tình trạng này phần lớn là do dòng sinh viên chảy mạnh - giá cả tăng chóng mặt, thậm chí các tòa nhà tiền chế ở trung tâm, phía Bắc và phía Đông cũng trở nên tương đối đắt đỏ.
Giá bất động sản ở Jena vẫn phụ thuộc nhiều vào tài sản nhà ở riêng lẻ.
Có rất nhiều không gian sống độc quyền trên thị trường đang có nhu cầu cao. Nhưng nhà ở như vậy đắt hơn nhiều.
Ngược lại, họ được cung cấp các căn hộ cho thuê hiện đại và rất đơn giản và những ngôi nhà cũ được cải tạo với giá cả hợp lý hơn hoặc ít hơn. Sinh viên, cư dân độc thân và các cặp vợ chồng không con cái xếp hàng cho họ.
Hiện tại, các căn hộ cỡ trung bình ở trung tâm thành phố đang có nhu cầu đặc biệt - chúng thường được mua bởi sinh viên, người độc thân và các cặp vợ chồng chưa có con. Khu vực trung tâm thu hút mọi người vì gần trường đại học và cuộc sống về đêm, nhưng bất động sản đắt đỏ. Chung cư ở trung tâm thành phố cũng có giá cao. Đối với một căn phòng trong căn hộ hai phòng 53 m2, người mua sẽ phải trả khoảng 108 nghìn euro.
Để so sánh: một căn hộ 3 phòng ngủ 71 m2 ở khu Lobeda sẽ có giá 190 nghìn euro.
Các gia đình có trẻ em cũng có thể tìm nhà ở ngoại ô thành phố. Các căn nhà đơn lập và nhà liền kề ở Neulobeda đang có nhu cầu tốt. Đối với một căn hộ chung cư 5 phòng, diện tích 106 m2, người bán yêu cầu khoảng 235 nghìn euro.
Bảng này cho thấy động thái của nhu cầu đối với bất động sản nhà ở ở những khu vực đó của Jena, nơi trong năm 2017-2018 đã có các giao dịch mua bán bất động sản hoặc khi các hợp đồng cho thuê được ký kết:
| Quận | Động thái nhu cầu bất động sản (%) |
|---|---|
| West / Zentrum | |
| Jena-Süd (Jena-Süd) | +8.1 |
| Jena-West | +3.5 |
| Jena-Zentrum | +6.7 |
| Lichtenhain (Lichtenhain) | +7.9 |
| Nord | |
| Jena-Nord | +5.3 |
| Zwätzen (Tsvetzen) | -2.6 |
| Ost (Ost) | |
| Wenigenjena | -4.7 |
| Lobeda | |
| Lobeda-Altstadt Neulobeda | +15.9 |
| Ortschaaries (Ortschaosystem) | |
| Ammerbach (Ammerbach) | 0 |
| Cospeda | +5.2 |
| Ziegenhain | +11.5 |
Bảng sau đây chứa thông tin mang tính chất giới thiệu về các ưu đãi hiện tại của các chủ sở hữu bất động sản thương mại ở Jena:
| Đối tượng tài sản | Năm xây dựng | Diện tích, m2) | Khả năng sinh lời (%) | Thu nhập tuyệt đối (EUR) | Chi phí (EUR) | Thêm vào. chi phí (công chứng, thuế mua bán, hoa hồng môi giới,%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Siêu thị | 2015 | 1.074 | 7.5 | 112.800 | 1.510.000 | 1.5 6.5 3.6 |
| Trung tâm thương mại | 1994 | 22.000 | 8.4 | 2.985.371 | 35.700.000 | 2 6.5 4.8 |
| Trung tâm mua sắm | 1992 | 7.564 | 8.1 | 327.000 | 4.050.000 | 1.5 5 3 |
Giá căn hộ
Do nhu cầu mua nhà ở Jena quá nhiều, giá căn hộ cao gấp 2 lần so với giá trung bình ở Thuringia và cao hơn một chút so với giá căn hộ trung bình ở Đức. Trong bảng, bạn có thể thấy giá trung bình hiện tại cho 1 m2 diện tích căn hộ ở Jena, Thuringia, Đức:
| Diện tích căn hộ (m 2) | Giá căn hộ (euro / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 30 m2 | 2.393,77 | 1.203,17 | 3.175,22 |
| 60 m2 | 2.461,88 | 1.240,97 | 2.819,41 |
| 100 m2 | 3.057,88 | 1.671,90 | 3.400,79 |
Dưới đây là bảng biến động giá của các căn hộ có diện tích từ 30 m2, 60 m2 và 100 m2 trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2021 tại Jena, Thuringia, Đức:
| Năm | Giá căn hộ (EUR / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 30 m2 | |||
| 2011 | 1.704,65 | 758.72 | 1.411,03 |
| 2012 | 1.460,32 | 994.97 | 1.690,04 |
| 2013 | 1.515,15 | 1.038,16 | 1.929,90 |
| 60 m2 | |||
| 2011 | 1.712,17 | 813.71 | 1.520,60 |
| 2012 | 1.844,69 | 832.6 | 1.596,73 |
| 2013 | 2.280,17 | 883.76 | 1.789,22 |
| 2014 | 1.522,87 | 958.2 | 2.044,30 |
| 2015 | 2.347,42 | 1.081,95 | 2.359,35 |
| 2016 | 2.130,37 | 982.7 | 2.396,09 |
| 2017 | 2.021,38 | 1.235,61 | 2.264,10 |
| 100 m2 | |||
| 2011 | 2.134,15 | 1.309,28 | 2.168,36 |
| 2012 | 2.055,67 | 1.378,17 | 2.261,62 |
| 2013 | 2.339,96 | 1.480,65 | 2.499,54 |
| 2014 | 2.303,83 | 1.411,29 | 2.754,88 |
| 2015 | 2.584,68 | 1.706,31 | 2.950,97 |
| 2016 | 2.402,18 | 1.593,63 | 3.022,58 |
Bảng dưới đây cho thấy giá căn hộ trung bình theo khu vực của Jena mà các chủ sở hữu hiện đang rao bán các căn hộ:
| Quận | Giá căn hộ (EUR / m2) |
|---|---|
| Drackendorf | 3.381,18 |
| Leutra | 3.950,00 |
| Nord | 2.126,86 |
| Wenigenjena | 2.375,45 |
| hướng Tây | 3.164,54 |
Giá nhà thổ cư
Giá nhà trung bình ở Jena, Thuringia và Đức tính đến năm 2021:
| Diện tích nhà (m 2) | Giá trị nhà (EUR / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 100 m2 | 2.906,86 | 1.472,72 | 2.281,08 |
| 150 m2 | 2.029,24 | 1.339,05 | 2.161,99 |
| 200 m2 | 3.126,64 | 1.197,54 | 2.003,67 |
Động thái giá nhà riêng ở Jena, Thuringia và Đức trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2021:
| Năm | Giá nhà (EUR / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 100 m 2 | |||
| 2011 | 1.721,22 | 1.176,58 | 1.698,23 |
| 2012 | 1.636,57 | 1.179,06 | 1.708,63 |
| 2013 | 2.164,90 | 1.111,38 | 1.793,78 |
| 2014 | 1.863,63 | 1.105,14 | 1.828,14 |
| 2015 | 2.111,48 | 1.279,08 | 1.940,94 |
| 2016 | 2.102,37 | 1.434,86 | 2.022,52 |
| 2017 | 2.250,22 | 1.498,19 | 2.274,81 |
| 150 m2 | |||
| 2011 | 1.782,62 | 1.079,77 | 1.703,78 |
| 2012 | 1.659,93 | 1.079,10 | 1.711,94 |
| 2013 | 1.599,84 | 1.071,22 | 1.734,94 |
| 2014 | 1.558,16 | 1.110,22 | 1.808,78 |
| 2015 | 1.746,20 | 1.212,79 | 1.855,61 |
| 2016 | 2.448,21 | 1.491,50 | 1.880,79 |
| 2017 | 2.351,07 | 1.378,14 | 2.289,63 |
| 200 m2 | |||
| 2011 | 1.371,58 | 636.94 | 1.434,58 |
| 2012 | 1.933,28 | 794.56 | 1.442,37 |
| 2013 | 2.230,40 | 807.09 | 1.498,98 |
| 2015 | 2.960,03 | 941.07 | 1.686,10 |
| 2016 | 3.360,48 | 1.101,98 | 1.694,41 |
| 2017 | 4.141,04 | 1.002,62 | 1.976,40 |
Dưới đây là mức giá trung bình của các căn hộ tại các quận Jena, trong đó các chủ đầu tư đang rao bán căn hộ:
| Quận | Giá căn hộ (euro / m2) |
|---|---|
| Lobeda | 1.946,74 |
| Löbstedt | 2.686,15 |
| Zwätzen | 2.257,34 |
Bảng dưới đây cho thấy giá trung bình của các tòa nhà riêng lẻ tại những khu vực mà ngày nay có thể mua nhà ở Jena Đức:
| Quận | Giá nhà (euro) |
|---|---|
| Nord | |
| Jena-Nord | 575.000 |
| Zwätzen (Tsvetzen) | 283.000 |
| Ost (Ost) | |
| Wenigenjena | 294.000 |
| Ortschaaries (Ortschaosystem) | |
| Ammerbach (Ammerbach) | 317.000 |
| Cospeda | 239.000 |
| Ilmnitz | 191.000 |
| Isserstedt (Isserstedt) | 230.000 |
| Münchenroda (Munichrod) | 175.000 |
Trong bảng dưới đây, bạn có thể thấy giá trung bình cho các căn hộ chung cư tại các khu vực của thành phố hiện có thể mua chúng:
| Quận | Giá căn hộ (EUR / m2) |
|---|---|
| West / Zentrum | |
| Jena-Süd (Jena-Süd) | 2.400 |
| Jena-West | 1.800 |
| Jena-Zentrum | 2.300 |
| Nord | |
| Jena-Nord | 1.800 |
| Löbstedt | 2.400 |
| Zwätzen (Tsvetzen) | 1.700 |
| Ost (Ost) | |
| Wenigenjena | 1.900 |
| Lobeda | |
| Lobeda-Altstadt, Neulobeda | 1.850 |
| Winzerla | |
| Burgau | 2.300 |
| Winzerla | 1.700 |
| Ortschaaries (Ortschaosystem) | |
| Cospeda | 1.450 |
Giá thuê theo khu vực Jena
Mỗi năm, ngày càng có nhiều sinh viên đến Jena, đó là lý do tại sao hàng năm được hình thành để tìm nhà thuê, không chỉ ở giới bình dân mà còn ở tầng lớp trung lưu. Giá cho thuê cao hơn giá thuê trung bình ở Thuringia và Đức.
Vì vậy, thuê một căn hộ hai phòng hiện đại với diện tích 68 m2 sẽ tốn khoảng 700 euro mỗi tháng. Một căn hộ ba phòng có diện tích 65 m2 trong một tòa nhà cũ đã được tân trang lại sẽ có giá 600 euro mỗi tháng. Căn hộ 4 phòng diện tích 152 m2 được cho thuê với giá 1.300 euro mỗi tháng.
Trung bình 15 ngày kể từ ngày đăng thông báo cho thuê căn hộ đến khi ký hợp đồng với khách thuê. Cư dân Jena chi trung bình 21% thu nhập hàng tháng cho tiền thuê nhà, không bao gồm tiền điện nước.
Nhu cầu cao về việc cho thuê nhà ở cho phép các nhà đầu tư xem xét một lựa chọn như cho thuê lại căn hộ và nhà ở. Nếu một doanh nhân muốn thuê nhà, thì có thể chắc chắn rằng sẽ có người sẵn sàng thuê với giá cao hơn, đặc biệt là khi ở những khu vực gần trung tâm.
Bảng sau đây cho thấy giá cho thuê đối với các bất động sản thương mại được chọn trong khu vực Jena:
| Tài sản thương mại | Diện tích, m2) | Chi phí cho 1 m2 (euro) | Tổng chi phí (EUR) |
|---|---|---|---|
| Tòa nhà văn phòng | 113 | 10.92 | 1.233 |
| Mặt bằng sử dụng tự do (tầng 1 của tòa nhà) | 107 | 7.01 | 751 |
| Cửa hàng bán lẻ | 133 | 10.91 | 1.451 |
Giá cho thuê căn hộ
Chi phí trung bình của một căn hộ cho thuê ở Jena, Thuringia và Đức tính đến năm 2021 được thể hiện trong bảng:
| Diện tích căn hộ (m2) | Giá thuê (EUR / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 30 m2 | 10.97 | 7.15 | 11.07 |
| 60 m2 | 8.07 | 5.72 | 7.63 |
| 100 m2 | 9.99 | 6.31 | 8.94 |
Động thái giá căn hộ cho thuê ở Jena, Thuringia và Đức trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2021:
| Năm | Giá cho thuê căn hộ (EUR / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 30 m2 | |||
| 2011 | 11.94 | 5.45 | 7.63 |
| 2012 | 8.99 | 5.66 | 7.91 |
| 2013 | 9.51 | 6.08 | 8.38 |
| 2014 | 10.28 | 5.87 | 8.62 |
| 2015 | 8.3 | 5.97 | 9.41 |
| 2016 | 9.28 | 6.64 | 11.59 |
| 2017 | 9.49 | 6.56 | 9.68 |
| 60 m2 | |||
| 2011 | 6.94 | 4.69 | 5.56 |
| 2012 | 7.37 | 4.84 | 5.69 |
| 2013 | 8.19 | 4.91 | 5.93 |
| 2014 | 7.99 | 4.98 | 6.12 |
| 2015 | 7.26 | 5.17 | 6.56 |
| 2016 | 7.82 | 5.43 | 7.34 |
| 2017 | 7.87 | 5.59 | 7.37 |
| 100 m2 | |||
| 2011 | 6.54 | 4.7 | 6.11 |
| 2013 | 9.26 | 5.18 | 6.72 |
| 2014 | 9.25 | 5.27 | 7.02 |
| 2015 | 9.58 | 5.76 | 7.61 |
| 2016 | 9.19 | 5.96 | 8.41 |
| 2017 | 8.99 | 5.97 | 7.49 |
Bảng sau đây cho thấy giá thuê trung bình cho các căn hộ tại tất cả các khu vực của Jena, nơi cho thuê nhà ở:
| Quận | Chi phí thuê căn hộ (EUR / m2) |
|---|---|
| West / Zentrum | |
| Jena-Süd (Jena-Süd) | 11.37 |
| Jena-West | 9.12 |
| Jena-Zentrum | 10.26 |
| Lichtenhain (Lichtenhain) | 9.69 |
| Nord | |
| Jena-Nord | 8.51 |
| Löbstedt | 9.31 |
| Zwätzen (Tsvetzen) | 8.73 |
| Ost (Ost) | |
| Wenigenjena | 9.29 |
| Lobeda | |
| Lobeda-Altstadt | 6.65 |
| Neulobeda | 8.5 |
| Winzerla | |
| Burgau | 8.2 |
| Winzerla | 6.96 |
| Ortschaaries (Ortschaosystem) | |
| Ammerbach (Ammerbach) | 7.81 |
| Cospeda | 8.35 |
| Wöllnitz | 9 |
| Ziegenhain | 9 |
Giá cho thuê nhà thổ cư
Giá cho thuê trung bình cho các tòa nhà dân cư có diện tích 150 m2 ở Jena, Thuringia và Đức cho năm 2021 được hiển thị dưới đây:
| Diện tích nhà (m2) | Giá thuê (euro / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 150 m2 | 10.39 | 6.19 | 9.15 |
Động thái giá cho thuê nhà ở Jena, Thuringia và Đức trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2021:
| Năm | Giá thuê nhà (EUR / m2) | ||
|---|---|---|---|
| Yên | Thuringia | nước Đức | |
| 100 m2 | |||
| 2011 | 5.51 | 5.43 | 7.04 |
| 2016 | 9.88 | 6.5 | 8.21 |
| 150 m2 | |||
| 2011 | 5.33 | 5.57 | 7.27 |
| 2012 | 8.24 | 5.15 | 7.07 |
| 2014 | 7.81 | 5.31 | 7.57 |
| 2015 | 8.92 | 6.29 | 7.89 |
| 2016 | 9.07 | 6.63 | 8.62 |
| 2017 | 10.19 | 6.38 | 9.14 |
Phần kết luận
Trường đại học, công nghệ, thơ ca lãng mạn - Jena tỏa sáng trong nhiều lĩnh vực, đó là lý do tại sao du khách từ khắp nước Đức và châu Âu đến thành phố. Jena có rất nhiều thứ để cung cấp bên cạnh ký ức của Schiller, Goethe và Haeckel: những người hâm mộ thể thao sẽ tìm thấy ở đây nhiều sân thể thao, sân bóng đá và sân vận động, tư cách thành viên câu lạc bộ được cung cấp cho mọi người ở mọi lứa tuổi, khu bảo tồn thiên nhiên, khu vực cây xanh, công viên, hồ nước , một con sông và những sườn núi đá vôi nổi tiếng hoàn thành bức tranh. ... Ngay cả vùng đất North Rhine-Westphalia cũng không thể tự hào về số lượng đồn điền như vậy.
Jena cung cấp cho cư dân của mình một mạng lưới giao thông công cộng phát triển, cơ sở hạ tầng tuyệt vời và nhiều địa điểm để giải trí, mua sắm và các hoạt động văn hóa. Thành phố có một khu vực lý tưởng cho những người quen với cuộc sống đô thị và cho những người yêu thích vùng nông thôn.
Tất cả những lợi thế nói trên của Jena và thêm vào đó, dòng sinh viên mạnh mẽ từ khắp Cộng hòa Liên bang Đức và từ nước ngoài đã khiến giá bất động sản tăng lên đáng kể, điều này vẫn tiếp tục cho đến ngày nay.
Từ năm 2000 đến nay, hơn 200 chung cư mới được xây dựng nhưng số lượng chung cư này không thể đáp ứng hết nhu cầu của dân cư. Về vấn đề này, người muốn mua và thuê nhà không phải lúc nào cũng dễ dàng tìm được ưu đãi phù hợp, nhưng những nỗ lực của chính quyền thành phố là lý do để hy vọng rằng các dự án xây mới và sửa chữa sẽ dần mở rộng nguồn cung nhà ở.
Chúng tôi có thể nói một cách chắc chắn rằng bất động sản ở Jena sẽ tiếp tục tăng giá từ năm này qua năm khác, do không có biện pháp nào của chính quyền thành phố nhằm đáp ứng nhu cầu thuê nhà ở đang tăng nhanh.
Vì vậy, việc mua căn hộ, nhà ở và chung cư với bất kỳ quy mô nào và ở bất kỳ khu vực nào sẽ là một vụ mua lại có lợi nhuận.
Còn đối với BĐS thương mại, nên tập trung vào nhu cầu của phân khúc dân cư ngày càng tăng - sinh viên và người cao tuổi - thì chủ đầu tư mới kinh doanh sinh lời.
Và kết luận lại, chúng ta hãy nhớ lại các chỉ số chi phí trung bình chính thu được trong quá trình phân tích mức độ hấp dẫn đầu tư của bất động sản nhà ở tại Jena:
| Giá thuê trung bình | 8,10 euro / m2 |
| Chi phí trung bình cho 1 m 2 nhà ở | 1,950 EUR |
| Giá trị nhà trung bình | 300.000 € |
| Diễn biến giá bất động sản so với năm trước (2017) | +5,10 % |
