Thực tiễn cho thấy mua bất động sản ở Đức là một khoản đầu tư sinh lời. Bất kể mục đích giao dịch là gì - để ở cho riêng bạn hay là một khoản đầu tư trong tương lai - giá bất động sản tăng đều đặn ở Đức sẽ giúp bạn nhanh chóng bù đắp chi phí. Trước tình hình đó, các khoản thế chấp ở Đức vào năm 2021 không chỉ hấp dẫn đối với công dân Đức, mà còn đối với người nước ngoài, bao gồm cả người Nga. Lãi suất cho vay thế chấp ở Đức hiện thuộc hàng thấp nhất trong lịch sử cho vay mua nhà tại nước này, và điều này là do nhu cầu mua nhà ngày càng tăng.
Bất động sản ở Đức và các khoản thế chấp
Nhu cầu bất động sản ở Đức vượt quá nguồn cung. Trên thị trường, hầu như không thể tìm thấy tòa nhà mới trong các dự án đã hoàn thiện. Trong số các chào bán chủ yếu là các căn hộ trong các tòa nhà, việc xây dựng chỉ trong kế hoạch hoặc sẽ hoàn thành sau 2-3 năm (mua ngoài kế hoạch).
Sự lây lan của giá bất động sản ở Đức là rất lớn: chúng phát triển theo hướng từ phía đông của đất nước sang phía tây. Nhà ở đắt nhất ở Bavaria, Munich: từ 4 nghìn euro một mét vuông. Chi phí cho không gian sống trong các tòa nhà mới ở Berlin bắt đầu từ 2.500 euro cho mỗi mét vuông. Giá bất động sản nhà ở thứ cấp bắt đầu từ 1500 euro.
Mức tăng giá hàng năm và tỷ lệ cho thuê bất động sản ở Đức lần lượt từ 4 đến 6 và từ 2 đến 3%, tùy thuộc vào từng bang.
Việc mua nhà ở hoặc mặt bằng thương mại đòi hỏi một số tiền khá lớn. Các ngân hàng Đức sẵn sàng cung cấp một khoản vay thế chấp không chỉ cho công dân Đức mà còn cho những người không cư trú tại nước này: toàn bộ số tiền để mua bất động sản đã xây sẵn hoặc trong một số đợt - trong trường hợp mua lại một tòa nhà chưa hoàn thành, vì nó đang được xây dựng.
Lãi suất thế chấp ở Đức thuộc hàng thấp nhất ở châu Âu - từ 0,8 đến 2% đối với công dân Đức, từ 3 đến 5% - đối với người nước ngoài.
Tham gia một cuộc điều tra xã hội học!
Thế chấp cho người nước ngoài: điều kiện, thời hạn và tỷ lệ
Công dân nước ngoài có cơ hội vay tiền và mua căn hộ thế chấp tại Đức.
Tìm hiểu cách nhận khoản vay ở Đức vào năm 2021.
Các ngân hàng Đức đáp ứng nhu cầu của khách hàng từ nước ngoài, cả cá nhân và pháp nhân, đặc biệt nếu số tiền giao dịch vượt quá 100 nghìn euro.
Điều kiện tín dụng có thể cụ thể cho từng khách hàng. Thỏa thuận có tính đến một số yếu tố: khả năng thanh toán của người mua, số tiền trả trước, lịch sử tín dụng của khách hàng, tình trạng và vị trí của căn hộ.
Thế chấp đầu tiên cho một công dân nước ngoài ở Đức khó có được hơn những thế chấp tiếp theo. Khi đăng ký nó, bạn phải trả từ 40 đến 50% tổng chi phí.
Nếu khách hàng muốn tăng số tiền, thì theo quy định, ngân hàng sẽ đáp ứng giữa chừng và lãi suất trong trường hợp này sẽ giảm xuống. Với những lần đăng ký thế chấp tiếp theo, khoản trả trước có thể không còn được yêu cầu hoặc không quá 20% tổng giá trị của tài sản.
Trong số các điều kiện khác của các ngân hàng Đức đối với khách hàng, điều kiện phổ biến nhất là:
- sự hiện diện hơn hai năm của một tài khoản mở tại một ngân hàng ở Đức, mà khách hàng thường xuyên gửi tiền vào đó;
- độ tuổi của khách hàng - từ 21 đến 65 tuổi;
- xác nhận thu nhập trên lãnh thổ Cộng hòa Liên bang Đức (kể cả từ việc cho thuê bất động sản). Thế chấp cho người nước ngoài ở Đức sẽ được thực hiện khi nộp báo cáo thu nhập cho ngân hàng trong sáu tháng gần nhất, từ các doanh nhân - sao kê tài khoản trong hai năm gần nhất;
- cung cấp xác nhận về khả năng thanh toán cấp dưỡng, các khoản vay. Theo luật pháp Đức, khoản trả nợ không được vượt quá 35% thu nhập hàng tháng của khách hàng.
Bạn có thể tự làm quen với tình trạng thị trường bất động sản ở các thành phố khác nhau của Đức về tiền thuê nhà và tất cả các câu hỏi liên quan đến chủ đề này trong phần "Bất động sản".
Thời hạn vay từ năm đến ba mươi năm. Cần nhớ rằng theo luật của Đức, bất động sản vẫn thuộc quyền định đoạt của ngân hàng cho đến khi hoàn trả đầy đủ khoản thế chấp.
Làm thế nào để có được một thế chấp cho một công dân nước ngoài
Khi quyết định hợp tác với một hoặc một ngân hàng khác ở Đức, cần xem xét tính ổn định, trung thực và liêm chính của các ngân hàng Đức: mọi thứ đều được tính toán kỹ lưỡng, tất cả các sắc thái có thể có đều được tính đến. Sẽ không thể có được một khoản vay thế chấp gấp ở Đức. Lấy một khoản thế chấp là một quá trình nhàn nhã gồm nhiều giai đoạn, trong đó bạn nên chọn phương án tốt nhất.
Bước một: phân tích đề xuất
Việc tìm kiếm các điều khoản cho vay có lợi hơn giả định sử dụng tích cực sự cạnh tranh hiện có trong lĩnh vực ngân hàng của Đức. Trong tình huống như vậy, sẽ đúng hơn là không nên lười biếng, giới hạn bản thân ở hai hoặc ba ngân hàng, mà dành thời gian đến thăm 10 đến 15 cơ sở. Điều này sẽ làm tăng đáng kể khả năng tìm thấy tùy chọn phù hợp nhất.
Vì vậy, trong số các đề xuất nhận được từ các ngân hàng sẽ có những đề xuất có lợi hơn, có thể kể đến việc trao đổi với đại diện của các cơ cấu khác. Trong tình huống đó, một số ngân hàng có thể đồng ý với các điều khoản có lợi hơn cho khách hàng: giảm nhẹ lãi suất, đưa ra các khoản thưởng khác (miễn phí thay đổi tỷ lệ hoàn trả và các điều khoản khác) để qua mặt đối thủ.
Khi phân tích các đề xuất, bạn cần lưu ý rằng ở Đức, các ngân hàng cung cấp các khoản vay để hoàn trả hoặc các khoản vay niên kim với lãi suất trong 5, 10, 15, 20 năm (cứ sau 5 năm mới tăng 0,5%). Điều này có nghĩa là bất kể khi nào các khoản thanh toán được thực hiện - lúc bắt đầu hay khi kết thúc khoản vay, số tiền của chúng sẽ không đổi.
Khi phân tích chào hàng, bạn nên chú ý đến các đặc điểm của tài sản. Ngân hàng sẽ chủ yếu quan tâm đến chúng, đánh giá rủi ro của chính mình. Tỷ lệ cho vay thấp có thể được tính vào khi rủi ro của ngân hàng được giảm bớt, ví dụ, nếu đối tượng được mua:
- Được xây dựng gần đây - ở Đức, các tòa nhà được bảo hành một trăm năm;
- nằm ở vị trí tốt về sinh thái, gần trung tâm thành phố, hậu cần;
- nhằm tạo ra thu nhập thụ động - mặt bằng sẽ được cho thuê.
Các cách phổ biến nhất để tìm bất động sản ở Đức:
- các công ty bất động sản. Địa chỉ của các công ty bán bất động sản có thể lấy trên trang web của cổng thông tin và tham chiếu của Cộng hòa Liên bang Đức;
- các trang web chuyên biệt: immobilienscout24.de, immonet.de, kích thích.de, immobiliya.de;
- đấu giá;
- môi giới và quảng cáo tư nhân.
Trong số các ưu đãi, giá cả phải chăng nhất dành cho cái gọi là nhà dãy (Reihehäuser) và căn hộ thành phố (Eigentumswohnung). Giá cao hơn cho các ngôi nhà dành cho hai gia đình (Doppelhaus) và các khu nhà biệt lập (Einfamilienhaus). Mua mặt bằng trong một ngôi nhà cổ (Altbauhauser), bất chấp tinh thần cổ kính và theo quy luật, vị trí ở các quận trung tâm của thành phố, có thể có một số nhược điểm: giao tiếp cũ và có vấn đề, thiếu tiện nghi. Cần lưu ý rằng khi mua một căn hộ cho thuê, sẽ rất khó để tăng tiền trả hoặc đuổi người thuê trước khi hết hạn hợp đồng.
Bước hai: Chuẩn bị các tài liệu cần thiết
Việc đăng ký vay vốn phải kèm theo việc cung cấp một số giấy tờ. Một cá nhân phải gửi:
- hộ chiếu quốc tế và hộ chiếu nội địa (cũng như bản sao của chúng);
- bảng câu hỏi (Selbstauskunft);
- một bản sao kê của ngân hàng xác nhận sự hiện diện của vốn ban đầu;
- chứng từ hỗ trợ từ ngân hàng về số tiền lương của ba tháng gần nhất;
- khai thuế;
- mô tả về tài sản;
- kết quả thẩm định độc lập giá trị của đối tượng.
Một pháp nhân sẽ yêu cầu:
- khai thuế;
- bảng cân đối kế toán trong hai năm;
- phân tích kinh tế kinh doanh đang diễn ra (BWA);
- mô tả của tài sản.
Danh sách các giấy tờ cần thiết không phải là cuối cùng và có thể thay đổi tùy theo yêu cầu của ngân hàng.
Bước ba: Mở tài khoản ngân hàng và bổ sung
Thanh toán cho bất động sản ở Đức chỉ có thể được thực hiện thông qua một ngân hàng, bao gồm cả qua ngân hàng Sberbank của Nga - bằng chuyển khoản ngân hàng. Để có được một khoản thế chấp, một công dân nước ngoài phải có / mở một tài khoản tại một ngân hàng của Đức. Điều này yêu cầu sự hiện diện cá nhân của khách hàng ("tính hợp pháp của bưu điện" chỉ áp dụng cho công dân Đức).
Để mở một tài khoản, bạn sẽ cần bản chính và bản sao hộ chiếu quốc tế và hộ chiếu dân sự nội bộ, đăng ký và các biểu mẫu ngân hàng đã điền đầy đủ thông tin. Một số ngân hàng có thể yêu cầu giới thiệu tham chiếu, vì ở Đức, họ cố gắng giải quyết bằng nguồn vốn "sạch".
Tài khoản được mở bằng đồng euro và thỏa thuận tương ứng được ký kết. Bạn có thể gửi tiền vào tài khoản mới vào ngày tài khoản đó được mở.
Bước bốn: ký kết hợp đồng
Sau khi thống nhất tất cả các điều kiện, đến lượt ký kết thỏa thuận cho vay tín chấp. Cơ sở pháp lý cho việc này là Bộ luật Dân sự Đức (đoạn 601-610) và Luật Ngân hàng Thế chấp (đoạn 14-16, 19).
Hợp đồng cho vay cầm cố phải có các nội dung:
- về số tiền cho vay được cung cấp: số tiền cho vay và lãi được khấu trừ từ khoản vay và các chi phí khác;
- về điều kiện cho vay cầm cố và các khoản cần thiết: thời điểm bắt đầu trả lãi cho khoản vay, thời điểm trả, số tiền trả góp hàng tháng, cách tính lãi suất cổ phần và các khoản trả dần để hoàn trả. của cơ quan cho vay;
- về phương thức thanh toán thế chấp;
- việc tuân thủ các điều kiện để được thế chấp - vào sổ địa chính, xác nhận khả năng thanh toán của người vay, giao kết hợp đồng bảo hiểm;
- về việc chấm dứt hợp đồng: hành động của các bên sau khi hết thời hạn, điều kiện ngân hàng gia hạn cho vay, hậu quả đối với người vay trong trường hợp chậm trả, điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Điều khoản đăng ký thế chấp ở Đức
Xử lý khoản vay diễn ra trong vòng một tháng hoặc hơn. Ở giai đoạn đầu, bạn cần chuẩn bị các thủ tục giấy tờ cần thiết để đăng ký, mất khoảng hai tuần. Đồng thời, cần tìm hiểu kỹ hơn về thị trường cung ứng.
Sau đó, bạn nên đích thân (đối với người nước ngoài, điều kiện này là bắt buộc) đến một số ngân hàng và tự làm quen với các điều kiện và lãi suất, đăng ký thế chấp - quá trình này có thể mất từ hai đến bốn ngày hoặc hơn.
Việc chờ đợi kết quả quyết định về việc cấp một khoản vay thế chấp sau khi đàm phán sơ bộ với một số ngân hàng có thể mất đến 4 tuần. Ở giai đoạn cuối, bạn sẽ phải chọn ưu đãi có lợi nhất, mở tài khoản và gửi tiền vào một ngân hàng đã chọn.
Chi phí bổ sung khi mua bất động sản ở Đức
Tất cả những ai định mua nhà theo hình thức tín dụng ở Đức nên tính đến việc phải chịu thêm chi phí ngoài giá đã thỏa thuận. Trước hết, chủ sở hữu mới phải được ghi vào sổ đăng ký đất đai (Grundbuchauszug). Để làm điều này, bạn phải trả thuế bất động sản.
Thuế suất tính trên giá mua, tùy thuộc vào vị trí của đối tượng mua, có thể dao động từ 3,5% (Sachsen) đến 6,5% (North Rhine-Westphalia). Luật của Đức yêu cầu người mua và người bán phải thanh toán thuế này một cách đồng thời và riêng lẻ.
Ngoài ra, người mua trả tiền cho:
- đăng ký lại quyền tài sản - từ 0,5 đến 1% số tiền mua;
- dịch vụ công chứng - từ 1,5 đến 3%;
- hoa hồng của người môi giới / người môi giới - từ 3 đến 6% (đôi khi cùng với người bán). Các đồ vật rẻ tiền được trả theo mức cố định từ 1.500 đến 5 nghìn euro;
- các chi phí khác (để đăng ký, lập các trích lục từ sổ đăng ký đất đai, duy trì một tài khoản ngân hàng 150 euro mỗi năm).
Đăng ký một khoản vay thế chấp cũng kéo theo các chi phí bổ sung:
- 1% số tiền vay (khi đăng ký);
- thanh toán cho việc thẩm định độc lập đối tượng - 1–2 nghìn euro;
- Sự siêng năng đến hạn (kiểm tra một đối tượng) - từ 0,5 đến 1,5% giá trị của nó.
Đọc thêm về các loại thuế khi mua bất động sản ở Đức tại đây.
Hoàn trả khoản vay thế chấp ở Đức
Việc trả nợ trước hạn không mang lại lợi nhuận cho ngân hàng - nó mất đi lợi nhuận. Nhưng trong môi trường cạnh tranh, các tổ chức ngân hàng phải linh hoạt. Vì lý do này, các ngân hàng Đức cung cấp cho khách hàng các lựa chọn trả nợ trước hạn. Một điều khoản liên quan được bao gồm trong thỏa thuận, ví dụ, hàng năm, ngoài các khoản thanh toán niên kim, để hoàn trả 10% cơ thể khoản vay.
Rate, Zinsen và Tilgung: họ là gì
Kế hoạch tính toán các khoản thanh toán của khoản vay thế chấp theo niên kim là minh bạch: tổng số tiền thanh toán hàng năm (Tỷ lệ) bao gồm hai khoản: Zinsen - lãi suất của ngân hàng đối với số tiền cho vay và Tilgung - tỷ lệ phần trăm hàng năm của cơ quan cho vay.
Bằng cách chia số tiền này cho 12 (theo số tháng), bạn có thể tính được chi phí hàng tháng. Quy mô của khoản thanh toán niên kim không thay đổi: trong đó, Zinsen liên tục giảm, trong khi Tilgung đang tăng.
Một mô hình cho vay thế chấp điển hình của Đức trông như thế này:
- một khách hàng có khả năng gửi 600 euro hàng tháng khi thanh toán bằng khoản vay 100 nghìn euro trong 10 năm.
- Ngân hàng đã thiết lập tỷ lệ thanh toán 3,22% mỗi năm (3.220 euro) với khoản thanh toán hàng tháng là 268 euro và 33 xu.
- Trong trường hợp này, 331 euro 67 cent mỗi tháng hoặc khoảng 4 nghìn euro mỗi năm (tương đương 4% Tilgung) còn lại để trả cho cơ quan cho vay.
- Các ngân hàng Đức tìm cách giảm Tilgung (đưa ra 1%), và nếu khách hàng vẫn tiếp tục tăng chỉ số này, họ sẽ tăng lãi suất, do đó "phạt" người vay.
Sondertilgung - khả năng trả nợ nhanh chóng
Công dân nước ngoài đã thế chấp ở Đức để mua bất động sản có thể làm giảm tổng số khoản thanh toán khoản vay của họ. Sự cạnh tranh cao buộc phần lớn các ngân hàng cho vay thế chấp phải cung cấp cho khách hàng của họ một cơ hội như vậy. Để làm được điều này, cần phải ghi vào đó một điều khoản trên Sondertilgung-Möglichkeiten khi giao kết hợp đồng.
Điều khoản này cho phép bạn hoàn trả bất thường hàng năm cho một phần của khoản vay. Trước khi ký thỏa thuận, bạn nên ghi vào đó tỷ lệ phần trăm của khoản hoàn trả đó - trả tối đa 3 phần trăm trở lên của số tiền vay.
Tất cả phụ thuộc vào cách đàm phán. Với cách tiếp cận phù hợp, bạn có thể tăng quy mô của các khoản thanh toán như vậy lên 5-7%. Nhưng số tiền này là không cần thiết: bạn có thể gửi ít tiền hơn hoặc hoàn toàn không kiếm được tiền, nhưng khi thu nhập bổ sung hoặc vốn tự do xuất hiện, nó có thể được sử dụng để trả nợ mà không bị phạt.
Tổng hợp
Các ngân hàng cho vay thế chấp ở Đức tích cực cung cấp các khoản vay không chỉ cho công dân Đức mà còn cho cả người nước ngoài. Thế chấp tiếp tục là một trong những cơ chế phổ biến nhất để mua bất động sản ở đây.
Đức là một trong ba nước châu Âu có lãi suất thấp nhất. Ưu tiên cho các khoản thế chấp theo niên kim với các khoản thanh toán cố định hàng tháng.
Người nước ngoài mua nhà ở trong các tòa nhà mới để cho thuê hoặc cho chính họ có nhiều khả năng được thế chấp hơn. Vào năm 2021, không có trở ngại nào cho một công dân Nga vay thế chấp tại Đức.
Các điều kiện chính mà các ngân hàng đưa ra cho người nước ngoài vay thế chấp là không có vốn "bẩn" và giảm thiểu rủi ro. Đồng thời, các ngân hàng cho vay thế chấp được hưởng lợi (kể từ năm 1900, không có ngân hàng nào như vậy phá sản), và người vay phải trả trong nhiều thập kỷ.
