Mua nhà ở nước ngoài là một sự kiện quan trọng trong cuộc đời của mỗi nhà đầu tư. Nhưng sau khi thỏa thuận được ký kết, sự phiền phức của người chủ mới sẽ không giảm bớt. Ngược lại, từ bây giờ anh ta sẽ phải lo liệu việc mua hàng của mình, có tính đến luật và quy định của địa phương. Đây là nơi rất hữu ích khi có đại diện cá nhân tại chỗ, người sẽ giúp bạn tránh khỏi những rắc rối khi tiếp quản tài sản và giúp bạn tận dụng tối đa việc cho người thuê thuê. Bất cứ ai có ý định mua một số lượng mét vuông nhất định ở đây cần phải nghiên cứu các nguyên tắc quản lý tài sản ở Đức.
Quản lý niềm tin: điều gì ẩn sau khái niệm
Một thuật ngữ chẳng hạn như "niềm tin" được sử dụng trong một số vòng kết nối nhất định ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Trong mọi trường hợp, luật pháp của các nước phát triển chắc chắn sẽ áp dụng khi chuyển giao một phần quyền của chủ sở hữu bất động sản cho người khác. Thông thường, phạm vi của các quyền này áp dụng cho tất cả các hành động với nó, ngoại trừ thủ tục chuyển nhượng. Người được ủy quyền không được trao những quyền hạn đó.
Nhu cầu quản lý nảy sinh do thực tế là một công dân nước ngoài không thể ở lại đất nước nơi có ngôi nhà của anh ta. Trong bất kỳ trường hợp nào, ở nhà nước Đức, thực tế về quyền sở hữu không tạo cơ hội để có được giấy phép cư trú. Có, nó đặc trưng cho chủ sở hữu từ phía có lợi, nhưng không cung cấp nơi cư trú.
Khi ở trong nước, chủ sở hữu bất động sản nước ngoài hạnh phúc sẽ không thể theo dõi việc thanh toán kịp thời các hóa đơn điện nước, việc thanh toán tiền vào tài khoản tiền thuê của người thuê và giám sát việc xử lý cẩn thận căn hộ như toàn bộ. Tất cả điều này do người đại diện chính thức đảm nhận.
Do đó, công ty đáng tin cậy sẽ phải:
- tiếp tục trao đổi thư từ với tất cả các bên liên quan đến đối tượng ở - người thuê, chủ sở hữu, tiện ích, cơ quan điều hành địa phương;
- thực hiện tất cả các khoản thanh toán liên quan, theo dõi các khoản thanh toán theo hợp đồng thuê;
- cung cấp một báo cáo cho chủ sở hữu về tất cả các giao dịch tài chính;
- tiếp nhận các khiếu nại từ người thuê;
- nhận thư;
- đảm bảo việc sửa chữa mặt bằng (tiền mua vật liệu và nhân công được trả riêng);
- tìm người thuê mới nếu cần thiết.
Theo đó, một đại diện được ủy quyền giải quyết tất cả các vấn đề kinh tế và kỹ thuật liên quan đến việc quản lý bất động sản, như chính chủ sở hữu sẽ làm nếu anh ta có cơ hội thường xuyên ở trong cùng một lãnh thổ với tài sản của mình.
Những điều cần cân nhắc khi chọn một món hàng để mua
Nếu năm 2021 được đánh dấu cho bạn bằng việc mua bất động sản ở nước ngoài, đừng quên rằng một giao dịch thành công có thể được coi là không chỉ khi một cái gì đó ở mức giá tốt đến với bạn. Trong hầu hết các trường hợp, bản thân đối tượng mới là vấn đề. Trước khi quyết định bất cứ điều gì, hãy xem xét các đặc điểm sau:
- vị trí của ngôi nhà hoặc căn hộ. Ở các thành phố lớn ở Đức, rất khó có được nhà ở vô chủ. Dù bạn quyết định mua nhà ở các thành phố như Berlin hay Munich, bạn luôn có thể thuê căn nhà này. Điều này cũng không thể nói về nông thôn.
- chất lượng công trình. Mặc dù thực tế là mọi thứ ở đất nước này đều tốt như vậy nhưng khả năng bạn đến một cơ sở dột nát hoặc chất lượng thấp là rất cao. Điều này có nghĩa là bạn phải tìm hiểu mọi thứ về việc mua của bạn: ngày xây dựng, thông tin về vật liệu được sử dụng, nếu có thể, cơ sở hạ tầng của ngôi nhà, mặt tiền và các đặc điểm kỹ thuật khác. Đặc biệt chú ý đến mái nhà, hệ thống sưởi, tường. Ghi rõ lần sửa chữa cuối cùng được thực hiện cách đây bao lâu, những thay đổi nào đã được thực hiện sau khi xây dựng. Có lẽ các bức tường chịu lực đã bị ảnh hưởng hoặc sàn đã được cách nhiệt;
- sự tuân thủ của giá trị được yêu cầu với thị trường trong khu vực nhất định. Rất thường nó được phóng đại, đó là ý thích cá nhân của các chủ sở hữu trước đó;
- nghiên cứu kỹ kết luận của các cuộc họp của các chủ cơ sở. Đôi khi chúng có thể chứa thông tin rất hữu ích;
- phân tích các hóa đơn điện nước. Vấn đề quan trọng là họ đã được gửi tiền thường xuyên như thế nào, liệu họ có bị tính phí quá cao hay không. Nếu một thực tế như vậy đã xảy ra, bạn cần phải tìm hiểu lý do tại sao. Nó có thể chỉ ra rằng các chủ sở hữu trước đó đang ở giai đoạn tố tụng về vấn đề này;
- làm rõ có bao nhiêu người sở hữu tài sản tại thời điểm bán.
Trước ngày giao dịch, bạn không nên nghi ngờ chút nào về việc mua hàng của mình.
Những trách nhiệm nào được giao cho công ty quản lý
Mục tiêu chính của người mua với tư cách là nhà đầu tư là tận dụng tối đa giao dịch mua của mình. Điều khá hợp lý là tôi muốn tìm những người thuê nhà thường xuyên trả tiền thuê nhà, cẩn thận sử dụng tài sản được giao cho họ và không làm phiền chủ nhà về tất cả các vấn đề nhỏ nhặt. Về vấn đề này, điều quan trọng là bạn phải hiểu chính xác những nhiệm vụ mà bạn có thể giao phó cho người đại diện của mình tại Đức.
Khía cạnh thương mại
Đầu tiên, hãy giải quyết các sắc thái thương mại mà bên trung gian đảm nhận:
- Mở tài khoản ngân hàng. Đôi khi hiệu trưởng cho phép sử dụng một tài khoản hiện có, trên đó công ty quản lý sẽ có thể thực hiện tất cả các giao dịch trực tuyến. Đồng thời, người được ủy thác chỉ quản lý tài khoản cho thuê mà không có quyền sử dụng số tiền nhận được cho các nhu cầu riêng của mình.
- Kiểm soát việc nhận các khoản thanh toán tiền thuê nhà.
- Gửi thông báo cho người thuê nếu họ không trả tiền thuê chỗ ở đúng hạn.
- Thanh toán tất cả các chi phí hiện tại: thuế, các khoản vay, các dịch vụ khác nhau. Thanh toán được thực hiện từ tài khoản cho thuê, nếu tất cả các tài liệu cần thiết và tiền bạc có sẵn.
- Thực hiện tính toán lại hàng năm về việc tiêu thụ các tiện ích trong các tổ chức được ủy quyền - nước, khí đốt, sưởi ấm, điện.
- Đối chiếu chi phí hoạt động hàng năm với khách thuê.
- Cung cấp báo cáo về tất cả các khoản thanh toán.
- Theo dõi các khoản thu và lưu trữ các giấy cam kết thanh toán kinh phí lưu trú.
- Cung cấp báo cáo cho chủ sở hữu tài sản nếu có một số thay đổi trong hóa đơn.
- Báo cáo hàng năm cho chủ nhà về sự di chuyển của tiền trong tài khoản cho thuê.
Giải pháp các vấn đề kỹ thuật
Ngoài các vấn đề tài chính, công ty quản lý còn giả định giải pháp của tất cả các vấn đề kỹ thuật chắc chắn phải đối mặt khi xử lý các tòa nhà và công trình kiến trúc. Đặc biệt, chủ sở hữu có thể tin tưởng vào sự hỗ trợ sau đây:
- Tổ chức và thực hiện các loại công việc sửa chữa theo kế hoạch và ngoài kế hoạch. Đây có thể là bản cập nhật của các hệ thống thông tin liên lạc lỗi thời hoặc cũ hoặc các bộ phận của chính tòa nhà. Điều này cũng bao gồm các sửa chữa cần thiết do trường hợp khẩn cấp.
- Thực hiện các biện pháp cần thiết để tiết kiệm và tối ưu hóa các nguồn lực đã tiêu thụ.
Danh sách các trách nhiệm này không đầy đủ. Nó sẽ phụ thuộc vào yêu cầu cá nhân của chủ sở hữu tài sản và vào các đặc điểm của bản thân đối tượng.
Vấn đề pháp lý và đại diện
Khó khăn nhất có thể được coi là lĩnh vực pháp lý, ảnh hưởng đến mối quan hệ với pháp luật của nước ngoài. Nếu không có kiến thức, kinh nghiệm và trình độ tiếng Đức phù hợp, chủ sở hữu của một không gian dân cư hoặc thương mại có thể rơi vào tình huống khá bất lợi cho chính mình.Rốt cuộc, luật pháp của Cộng hòa Liên bang Đức có thể có nhiều cạm bẫy, mà chỉ một người hiểu rõ về chúng mới có thể vượt qua được. Vì vậy, về mặt pháp lý, công ty quản lý sẽ phải xử lý những điểm sau:
- Đại diện cho lợi ích của chủ sở hữu trong tất cả các cơ quan nhà nước và các cơ cấu khác có liên quan đến vấn đề sở hữu bất động sản.
- Thương lượng với bên thứ ba và người thuê để tối ưu hóa việc quản lý tài sản
- Thông báo cho người thuê về việc tăng tiền thuê sau khi đã được chủ nhà đồng ý.
- Thay mặt chủ sở hữu nhà ký kết và chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- Tiến hành trao đổi thư từ và lưu trữ tất cả các thư từ liên quan đến đối tượng được giao phó. Cung cấp cho chủ sở hữu các bản sao của các bức thư và thông báo đã nhận được.
- Làm việc với công ty bảo hiểm nếu phát sinh các sự kiện được bảo hiểm.
- Tương tác với luật sư khi cần sự can thiệp của họ.
Danh sách này cũng không phải là cuối cùng. Danh sách đầy đủ sẽ do các đặc điểm của tòa nhà và tình trạng của nó.
Cách đảm bảo bạn tin tưởng giao tài sản của mình cho các chuyên gia
Với tầm quan trọng của các vấn đề sẽ phải giao cho người ngoài, khá hợp lý khi cho rằng mối quan tâm chính của chủ sở hữu bất động sản là sự lựa chọn chính xác của một công ty quản lý. Và ở đây điều quan trọng cần nhớ là một số điểm:
- trong hầu hết các trường hợp, dịch vụ quản lý tài sản được cung cấp bởi đại lý bất động sản mà bạn thực hiện giao dịch mua. Đây là một trong những dịch vụ sau bán hàng do các đại lý cung cấp.
- Nếu chúng ta đang nói về một tòa nhà nhằm mục đích kinh doanh, tức là về bất động sản thương mại, thì theo quy định, chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm quản lý nó. Nó có lợi hơn, rẻ hơn và đáng tin cậy hơn. Tuy nhiên, nếu cần thiết phải thuê một người đáng tin cậy, trong trường hợp này, chủ sở hữu có quyền quyết định độc lập xem mình sẽ ưu tiên cho ai.
- trong trường hợp mua một căn hộ, mọi thứ hơi khác một chút. Điều này là do thực tế là chỉ một phần của tòa nhà được mua lại. Do đó, nó sẽ có thể ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người được ủy thác chỉ một cách gián tiếp. Nó thường được xác định bằng một cuộc bỏ phiếu tại đại hội chủ sở hữu.
Vậy làm cách nào để tài sản của bạn vào tay an toàn? Một điều chắc chắn - bạn cần một tổ chức có danh tiếng xuất sắc. Trước hết, hãy xác định có bao nhiêu đối tượng đã được quản lý bởi người trung gian mà bạn quan tâm.
Để đảm bảo tài sản của bạn cuối cùng nằm trong tay các chuyên gia, hãy hỏi họ về địa chỉ liên hệ của những khách hàng mà họ đã kinh doanh.
Đặc biệt chú ý đến chi phí thanh toán cho các dịch vụ của một bên trung gian. Nó không được quá khác so với những gì hiện đang tồn tại trên thị trường Đức. Để làm điều này, hãy theo dõi tình hình và tìm hiểu mức độ đánh giá của các công ty khác về công việc của họ.
Một khía cạnh khác là các điều khoản của hợp đồng. Các công ty không thực hiện nhiệm vụ của mình một cách quá tận tâm có xu hướng ký một văn bản mà không có quyền chấm dứt mối quan hệ. Loại bạn đồng hành này chắc chắn không dành cho bạn.
Ưu tiên những người cho phép chấm dứt hợp đồng trong vòng một tháng. Trong trường hợp này, công ty sẽ quan tâm đến việc giữ bạn. Nhưng nếu thỏa thuận được ký kết trong một thời gian dài, không ai có nguy cơ bị sa thải vì chất lượng công việc kém, và bạn sẽ chỉ nhận được những vấn đề mới thay vì giải quyết chúng.
Hãy chịu khó để tìm ra chính xác những gì công ty đang làm. Vì vậy, giả sử, ở Bavaria, có khoảng 80 văn phòng cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực này. Nhưng hầu hết trong số họ đều thực hiện các hoạt động đa hướng, đồng thời tham gia vào lĩnh vực bất động sản, du lịch và cho thuê xe hơi.
Đối với một nhà đầu tư nước ngoài, một công ty có chuyên môn hẹp sẽ phù hợp hơn. Đây là sự đảm bảo rằng cô ấy quen thuộc hơn với thị trường mà bạn quan tâm.
Và một điểm quan trọng nữa là sự tham gia của trung gian do bạn lựa chọn trong các tổ chức chuyên môn, cụ thể là Hiệp hội các doanh nghiệp quản lý và Hiệp hội Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng.
Kết quả
Khi mua bất động sản ở nước ngoài, hãy chuẩn bị cho thực tế là bạn sẽ cần một người trung gian, người sẽ chăm sóc đối tượng mua của bạn. Ở Đức, một dịch vụ như vậy được cung cấp bởi các công ty quản lý. Nhưng trước khi bạn ký kết thỏa thuận với một trong số họ, hãy tính đến những điểm sau:
- một hòa giải viên chuyên nghiệp đảm nhận tất cả các công việc hiện tại - pháp lý, kỹ thuật, tài chính;
- người được ủy quyền, theo thỏa thuận đã ký, được quyền thay mặt chủ sở hữu giải quyết mọi vấn đề, trừ trường hợp chuyển nhượng tài sản;
- Khi lựa chọn các chuyên gia, hãy yêu cầu họ cung cấp các khuyến nghị, nghiên cứu lịch sử công việc của họ, đảm bảo rằng họ là thành viên của các hiệp hội chuyên ngành.
Nhưng việc bạn có thể độc lập chọn ai để giao phó việc mua hàng của mình hay không sẽ phụ thuộc vào loại đối tượng và phần sở hữu của bạn trong đó.
