Mua bất động sản thương mại ở Ba Lan

Các doanh nhân đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường châu Âu đang ngày càng hướng tới nhà nước Ba Lan. Các chuyên gia dự đoán rằng đến năm 2021, bất động sản của nước này sẽ được các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt ưa chuộng. Mức lãi này là do tốc độ tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, tỷ suất sinh lợi tương đối cao và sự ổn định của thị trường. Theo dự báo này, bất động sản thương mại ở Ba Lan đáng được quan tâm đặc biệt.

Các loại đối tượng của quỹ thương mại

Trước khi đầu tư vào một đối tượng cụ thể, bạn cần quyết định xem bạn cần nó cho những mục đích gì. Tất cả các loại bất động sản thương mại ở Ba Lan có thể được chia thành nhiều nhóm:

• các khu mua sắm. Đây là một trong những phân khúc đang phát triển tích cực nhất - ví dụ, vào năm 2021, hơn 600 nghìn mét vuông không gian đã được đưa vào sử dụng. Đồng thời, tỷ lệ các điểm giao dịch không có người sử dụng rất thấp - khoảng 5%. Đồng thời, thị trường mặt bằng bán lẻ có thể được gọi là khá bão hòa - có 240 mét vuông cửa hàng trên một nghìn dân, cao hơn cả Liên minh châu Âu nói chung;
• các phòng làm việc. Về số lượng các trung tâm thương mại được xây dựng, một năm kỷ lục đối với Ba Lan là năm 2021 - 1,3 triệu mét vuông. Và điều này không phải ngẫu nhiên, bởi vì nhu cầu văn phòng trong nước tăng mạnh cùng với tốc độ tăng trưởng của outsourcing;
• nhà kho - loại hình bất động sản này phá vỡ kỷ lục cho thuê. Chúng rất phổ biến trong các công ty vận tải và các nhà sản xuất điện tử. Tỷ lệ trống không quá 5%.

Trong tổng số các khoản đầu tư vào lĩnh vực này vào năm 2021, 47% được đầu tư vào cao ốc văn phòng, 34 - vào mặt bằng bán lẻ và khoảng 19% - vào nhà kho.

Cách mua và đăng ký bất động sản thương mại ở Ba Lan

Luật pháp Ba Lan không cấm người nước ngoài mua tài sản là bất động sản. Điều này áp dụng cho cả cá nhân và pháp nhân. Thông thường, các bên ký kết hợp đồng dân sự do công chứng viên chứng nhận. Thủ tục có thể được thực hiện trong 1 hoặc 2 giai đoạn. Trong trường hợp thứ hai, một tài liệu sơ bộ được soạn thảo đầu tiên và khi một giao dịch được thực hiện, tài liệu chính.

Thỏa thuận phải có các thông tin sau:

• thủ tục giải quyết;
• chi phí dịch vụ công chứng;
• đối tượng bán và các đặc điểm chính của nó.

Tại thời điểm ký hợp đồng, bên mua đặt cọc cho đối tượng mua với số tiền từ 10-15% tổng chi phí. Sau đó, chủ nhân tương lai có thể nộp đơn vay vốn ngân hàng nếu có ý định mua mặt bằng theo cách này.

Đồng thời, công chứng viên phải kiểm tra xem vật đó có nợ nần, nợ nần hay không, có thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba hay không. Và chỉ sau đó hợp đồng chính được ký kết. Nếu người mua có đủ tiền, giai đoạn sơ bộ có thể được bỏ qua. Sự hiện diện của chủ sở hữu mới trong quá trình giao dịch là không cần thiết - anh ta có thể cấp giấy ủy quyền cho người được ủy quyền và giao việc tiến hành toàn bộ quy trình cho người đó. Nếu một trong các bên liên quan không nói được tiếng Ba Lan, thì bắt buộc phải mời một người phiên dịch đã tuyên thệ.

Trong quá trình giao dịch, công chứng viên thực hiện các chức năng sau:

• thực hiện một hành vi chuyển giao quyền sở hữu bất động sản;
• tổng hợp nộp thuế phí sang tên đổi chủ;
• thực hiện các thay đổi đối với sổ đăng ký liên quan về chủ sở hữu mới;
• nộp một gói tài liệu cho các cơ quan kiểm soát.

Một công dân nước ngoài sẽ được coi là chủ sở hữu đầy đủ của đối tượng mua lại chỉ sau khi dữ liệu về anh ta được đăng ký bởi Cục Địa chính Bất động sản của Cộng hòa Ba Lan.

Hồ sơ đăng ký giao dịch và các chi phí liên quan

Ưu điểm lớn của việc mua bất động sản thương mại ở Ba Lan là không cần chuẩn bị một lượng lớn tài liệu. Danh mục chứng khoán cơ bản bao gồm:

1. Hộ chiếu nước ngoài và bản sao hộ chiếu.
2. Xác nhận của ngân hàng cho vay thế chấp (nếu có yêu cầu).
3. Xác nhận sự sẵn có của quỹ.
4. Giấy phép của Bộ Nội vụ.

Ngoài ra, công chứng viên phải chuẩn bị:

• một giấy chứng nhận nói rằng căn phòng này không thuộc về bên thứ ba;
• trích xuất từ ​​sổ đăng ký;
• giấy xác nhận không có nợ và nghĩa vụ đối với đối tượng này.

Để trở thành chủ sở hữu của một cơ sở có lợi nhuận, một công dân nước ngoài sẽ phải xin phép Bộ Nội vụ. Yêu cầu này không áp dụng cho công dân của Liên minh Châu Âu.

Nhưng khi mua một ngôi nhà, tất cả phụ thuộc vào chính xác những gì được mua - một căn hộ (không cần xin giấy phép) hay một ngôi nhà (cần phải có giấy phép, vì chúng ta cũng đang nói về một lô đất).

Đừng quên rằng ngoài số tiền mua chính nó, bạn sẽ cần tiền để trang trải các chi phí liên quan:

• hỗ trợ công chứng - 2% số tiền trên hợp đồng;
• thuế đăng ký lại tài sản - 2%;
• đăng ký nhà nước - 0,5-1,5%;
• thanh toán dịch vụ môi giới - 3% giá trị tài sản.

Ngoài ra, bạn cần tính đến chi phí dịch tài liệu và các bản photocopy của chúng. Và mặc dù số tiền này sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến ngân sách, nhưng vẫn nên tính đến.

Giấy phép mua bất động sản

Vì vậy, để ký kết một giao dịch, một công dân nước ngoài phải có giấy phép. Cần lưu ý rằng tài liệu này sẽ không cần thiết trong các trường hợp sau:

• nếu đối tượng của hợp đồng là căn hộ hoặc nhà để xe;
• nếu người mua đã sống ở nước này ít nhất 5 năm và đã nhận được hộ khẩu thường trú tại Ba Lan hoặc nơi cư trú của Liên minh Châu Âu;
• nếu tài sản được mua bởi một người đã kết hôn với công dân Ba Lan và đã sống ở Ba Lan ít nhất hai năm;
• khi mua bất động sản có diện tích đến 0,4 ha của xã hội không phải là pháp nhân;
• khi mua một đối tượng từ ngân hàng sau khi giao dịch không hiệu quả;
• khi mua cổ phần của một công ty mà kết quả là trở thành nước ngoài và sở hữu bất động sản đặt tại Ba Lan.

Thủ tục ban hành một văn bản được quy định bởi Bộ luật Tố tụng Hành chính của quốc gia. Giấy phép được cấp trên cơ sở đơn xin dưới dạng quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ứng dụng phải chỉ ra:

• Họ, tên, quốc tịch, ngày tháng năm sinh, nơi cư trú của người mua;
• sự hiện diện của các mối quan hệ với Ba Lan, nếu có;
• đặc điểm của đối tượng mua bán;
• tên pháp nhân chuyển nhượng tài sản;
• loại giao dịch (hợp đồng, tặng cho, trao đổi, v.v.).

Đừng quên thanh toán thuế tem - 415,8 euro. Thường mất khoảng hai tháng để xử lý một yêu cầu. Nếu bộ phận cần bổ sung thông tin, thời hạn có thể được gia hạn.

Các khu vực ưu tiên để mua bất động sản

Doanh nghiệp sẽ chỉ được hưởng lợi từ việc mua mặt bằng thương mại ở Warsaw. Thành phố này là trung tâm kinh tế tài chính lớn nhất không chỉ của đất nước mà còn của cả khu vực Đông và Trung Âu. Văn phòng đại diện của các công ty quốc tế hàng đầu, quỹ đầu tư và nhà phát triển đều tập trung tại đây.

Bảng xếp hạng các thành phố nổi tiếng nhất ở Ba Lan, nơi đầu tư vào bất động sản sẽ mang lại lợi nhuận lớn nhất, bao gồm:

1. Wroclaw.
2. Krakow.
3. Sự tích tụ của Tricity (Gdynia, Gdansk, Sopot).
4. Poznan.
5. Katowice.
6. Lodz.

Mặt bằng văn phòng đang có nhu cầu lớn nhất ở Krakow và Warsaw. Nhưng họ thích mua mặt bằng bán lẻ ở Tricity, Poznan và ở Krakow. Mức độ tập trung đầu tư vào cơ sở nhà kho cao nhất được quan sát thấy ở Tricity và Wroclaw.

Theo các chuyên gia, những thay đổi sau đây có thể được mong đợi trong vài năm tới:

• giảm lợi suất cho thuê (nguyên nhân là do giá cho thuê mặt bằng có xu hướng đi xuống);
• gia tăng sự chênh lệch giữa phân khúc hạng VIP và mặt bằng giá rẻ;
• sự thay đổi sức hấp dẫn thậm chí còn lớn hơn đối với các thị trấn nhỏ - Gdansk, Poznan, Lodz.

Chi phí mét vuông vào năm 2021 cũng nên được coi là một tiêu chuẩn:

Cho vay thế chấp ở Ba Lan

Thế chấp ở Ba Lan cho phép các pháp nhân và cá nhân có được khoản vay dài hạn từ ngân hàng để mua bất động sản. Đối với công dân nước ngoài, họ, trên cơ sở bình đẳng với người dân địa phương, có thể tận dụng nhiều ưu đãi của ngân hàng nếu đáp ứng một số điều kiện:

• bạn cần phải chứng minh tình trạng cư trú hợp pháp của bạn ở Ba Lan;
• người nộp đơn phải có hợp đồng lao động không xác định thời hạn với người sử dụng lao động Ba Lan.

Người nước ngoài được các ngân hàng tin tưởng nhất là người có giấy phép cư trú dài hạn hoặc giấy phép cư trú dài hạn. Có thể vay 3,36% trong thời hạn 30 năm với khoản thanh toán ban đầu là 20%.

Tổng kết

Tất cả các cơ sở có lợi nhuận ở Ba Lan có thể được chia thành nhiều nhóm: văn phòng, không gian bán lẻ và nhà kho. Trong những năm gần đây, việc xây dựng các trung tâm thương mại đã có sự tăng trưởng đáng kể, mặc dù các địa điểm thương mại đang có nhu cầu lớn nhất đối với người thuê.

Để có được một không gian thương mại, một công dân nước ngoài sẽ cần giấy phép, trừ khi anh ta là công dân EU, không kết hôn với một phụ nữ Ba Lan / Cực và không có giấy phép cư trú Ba Lan. Giấy phép được cấp bởi Bộ Nội vụ của đất nước.

Mua bất động sản ở Warsaw, Krakow, Wroclaw là có lợi nhất, nhưng không nên quên rằng giá mỗi m2 ở các thành phố này sẽ cao hơn một bậc so với các địa phương khác. Giống như cư dân trong nước, công dân nước ngoài có thể đăng ký khoản vay, nhưng chỉ khi họ có giấy phép cư trú hợp pháp tại Ba Lan.