Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế, đất đai ở Ba Lan ngày càng trở thành một công cụ đầu tư ngày càng hấp dẫn. Nhu cầu về đất nền đang tăng lên hàng năm, điều này được phản ánh tương ứng qua giá của chúng - tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 3-5%, được điều chỉnh theo khu vực. Trong số các nhà đầu tư tích cực có công dân của Nga, Ukraine, Belarus và các quốc gia khác có đường biên giới chung với Ba Lan. Đối với họ, luật pháp của Cộng hòa Ba Lan quy định một số sắc thái khi mua đất, mà chúng tôi đề xuất chi tiết hơn. Tuy nhiên, hãy bắt đầu với những lợi ích.
Tại sao bạn nên mua đất ở Ba Lan
Nhu cầu về bất động sản của Ba Lan, đặc biệt là đất nền, đã tăng lên đáng kể vào giữa những năm 2000 sau khi Cộng hòa Ba Lan gia nhập Liên minh Châu Âu và khu vực Schengen. Nền kinh tế đất nước tăng trưởng đáng chú ý kể từ đó, điều này ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản: tại khu vực nghỉ dưỡng, giá đã tăng 50-70% trong 10 năm qua, và đất nông nghiệp ở một số khu vực thường tăng 200% giá. . Hơn nữa, mức tăng giá hàng năm của họ là 10-15%.
Điều thú vị là các đại diện của SNG đang thể hiện sự quan tâm lớn nhất đến vùng đất Ba Lan. Ví dụ, vào năm 2021, người nước ngoài đã mua tập thể gần 460 ha đất ở Ba Lan, và hầu hết đất được mua bởi người Ukraine, Belarus, Đức và Nga, cho thấy sự quan tâm đến các mảnh đất không chỉ để ở mà còn để phát triển thương mại.
Kể từ năm 2021, người nước ngoài đã nhận được nhiều cơ hội hơn: 01.05. Năm 2021 hết hạn lệnh cấm bán đất nông nghiệp cho công dân của các bang khác.
Việc dỡ bỏ lệnh cấm đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, do đó diện tích đất mà họ thu hồi vào năm 2021 tăng lên 3.200 ha.
Rõ ràng, sức hấp dẫn của đất nền ở Ba Lan đang tăng lên qua từng năm, và tính đến nhu cầu ngày càng tăng, đất đai đang trở thành một trong những công cụ đầu tư sinh lời cao nhất. Ngoài ra, các nhà đầu tư nêu ra một số lợi thế rõ ràng khi mua đất ở Cộng hòa Ba Lan, đó là:
- trung thành với người không cư trú - có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, người nước ngoài có thể tự do mua đất với số lượng không hạn chế;
- giá tương đối thấp so với chi phí phân bổ ở các nước châu Âu khác và thậm chí cả các thành phố lớn của CIS;
- tính hấp dẫn đầu tư cao: nhu cầu ngày càng tăng đối với đất làm tăng giá của nó, điều này không chỉ cho phép tiết kiệm các khoản tiền đã đầu tư, mà còn tăng chúng chỉ bằng cách tăng giá;
- cơ hội mở công việc kinh doanh của riêng bạn tại Ba Lan;
- khả năng có được tài sản đất đai cho các mục đích khác nhau, bao gồm cả đất nông nghiệp và thậm chí là đất rừng.
Cách tìm một lô đất để mua
Với nhu cầu cao về đất đai của Ba Lan, người nước ngoài không dễ dàng tìm được một mảnh đất trống để mua. Để tìm được đối tượng phù hợp, điều quan trọng là phải sử dụng tất cả các kênh có thể, trong đó không có quá nhiều kênh.
Cách thuận tiện nhất để tìm và mua đất ở Ba Lan là thông qua:
- nhà môi giới, nhà môi giới bất động sản tư nhân hoặc đại lý bất động sản địa phương;
- nhà phát triển - đặc biệt có liên quan trong trường hợp mua một khu đất có xây dựng nhà ở;
- Cổng thông tin Internet, quảng cáo trên báo từ chủ sở hữu và trung gian;
- đấu giá buộc phải bán tài sản cầm cố.
Vì mỗi kênh tìm kiếm được liệt kê có các đặc điểm riêng, chúng tôi đề xuất xem xét từng kênh chi tiết hơn.
Liên hệ với nhà môi giới
Tất nhiên, cách dễ nhất để mua bất động sản ở Ba Lan là liên hệ với các bên trung gian: nhà môi giới và nhà môi giới bất động sản. Đây là những người biết mọi thứ về bất động sản, các phương pháp tìm kiếm bất động sản đó và các quy tắc đăng ký. Hầu hết chúng đều hoạt động chính thức, điều này sẽ bảo vệ người mua tiềm năng khỏi gian lận có thể xảy ra.
Những người trung gian như vậy sẽ không chỉ hỗ trợ tìm kiếm đối tượng cần thiết mà còn giúp đăng ký một lô đất ở Ba Lan như một tài sản.
Lợi thế của việc hợp tác với các đại lý bất động sản là họ không chỉ có thể đưa ra tối đa các lựa chọn mà còn yêu cầu sự tham gia tối thiểu vào quá trình thương lượng từ phía người mua.
Cần lưu ý rằng các cơ quan thường tổ chức công việc của họ trên cơ sở lãnh thổ, tức là họ hoạt động trong một khu giải quyết cụ thể.
Ví dụ: tại đây bạn sẽ tìm thấy danh sách các đại lý Warsaw và tại đây bạn sẽ tìm thấy các nhà môi giới tốt nhất ở Gdańsk. Chúng tôi khuyên bạn chỉ nên sử dụng dịch vụ của những người trung gian được cấp phép, có địa chỉ liên hệ của họ trên trang web của Liên đoàn Thị trường Bất động sản. Hãy nhớ rằng hầu hết các đại lý có hoa hồng từ 1,5-3%.
Liên hệ với nhà phát triển
Khi muốn mua đất để phát triển khu dân cư hoặc thương mại, bạn nên liên hệ với các nhà phát triển. Các công ty phát triển thường bán các lô đất đã được chuẩn bị xây dựng - theo quy luật, họ có tất cả các thông tin liên lạc cần thiết và cơ sở hạ tầng phát triển. Ngoài ra, các nhà phát triển cung cấp tất cả các giấy phép.
Do đó, điều quan trọng cần lưu ý là một khu đất như vậy sẽ có giá cao hơn đáng kể so với một khu đất không được chuẩn bị. Xin lưu ý rằng chủ đầu tư không chỉ có thể bán đất chuẩn bị xây dựng mà còn bán đất đã có nhà xây sẵn.
Tôi phải nói rằng chào hàng trên thị trường sơ cấp rất hấp dẫn cho đến khi công bố giá thành. Thông thường, việc mua một tòa nhà mới có giá cao hơn 30 - 35% so với việc mua một lô đất và xây dựng nhà ở độc lập. Do đó, tùy chọn tìm kiếm này không thể được gọi là ngân sách - nó chỉ phù hợp cho những người cần một ngôi nhà mà không gặp rắc rối không cần thiết, và những người sẵn sàng trả quá nhiều.
Internet, báo chí
Có lẽ cách thuận tiện nhất để tìm mua đất là tìm kiếm trên Internet. Người dùng được cung cấp hàng trăm tài nguyên trực tuyến tiện lợi chứa hàng chục nghìn đề xuất với hình ảnh và địa điểm thực tế trên khắp cả nước. Các bộ lọc tiện lợi cho phép bạn sắp xếp các ưu đãi không chỉ theo khu định cư mà còn theo mục đích, loại thửa đất và giá trị của chúng.
Chỉ cần một vài cú nhấp chuột - và người mua có địa chỉ liên hệ của người bán, điều này sẽ cho phép anh ta có được thông tin tối đa qua điện thoại. Các cổng internet phổ biến nhất là OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto và nhiều cổng khác. Cần lưu ý rằng các cổng như vậy chứa quảng cáo không chỉ từ chủ sở hữu mà còn từ các bên trung gian.
Quảng cáo bất động sản cũng có thể được tìm thấy trên các ấn phẩm in - báo và tạp chí quảng cáo. Tuy nhiên, chúng chủ yếu chứa các thông báo chỉ liên quan đến những địa phương mà chúng được phát hành và phân phối. Do đó, những nguồn như vậy chỉ nên được sử dụng nếu thực tế bạn đang sống ở một vùng nhất định của Ba Lan, nơi bạn có kế hoạch mua đất.
Đấu giá bán hàng bắt buộc
Một lựa chọn rất cụ thể, nhưng đồng thời cũng rất hấp dẫn để tìm kiếm bất động sản ở Cộng hòa Ba Lan, bao gồm cả các mảnh đất, là tham gia vào các cuộc đấu giá để bán bất động sản bắt buộc. Chúng ta đang nói về các lô đất bị bắt, bị tịch thu từ các chủ sở hữu và được bán để trả nợ dân sự của họ. Việc đấu giá như vậy do Thừa phát lại tiến hành.
Bằng cách tham gia đấu giá bán ép giá, bạn có thể tiết kiệm được rất nhiều do mua được đất rẻ hơn giá thị trường 30-50%.
Thông tin về các cuộc đấu giá như vậy có thể được tìm thấy trên trang web của Hội đồng Quốc gia về Thừa phát lại. Bằng cách nhấp vào liên kết, bạn sẽ tìm thấy danh sách các cuộc đấu giá với ngày tháng và địa điểm tổ chức, cũng như giá đất và ảnh của đối tượng đang được bán.
Trong tab "Więcej", người dùng sẽ tìm thấy thông tin chi tiết hơn về đối tượng, địa điểm và điều kiện tham gia đấu giá, tất cả các địa chỉ liên hệ cần thiết và các thông tin khác.
Thông tin về các cuộc đấu giá cũng có thể được tìm thấy trên trang web của các tổ chức tín dụng. Ví dụ, ở đây bạn sẽ tìm thấy thông tin từ Ngân hàng Zachodni WBK. Chúng ta đang nói về việc bán các lô đất cầm cố có đảm bảo các khoản vay lớn.
Đất ở Ba Lan là bao nhiêu
Không thể trả lời rõ ràng câu hỏi giá đất ở Cộng hòa Ba Lan là bao nhiêu - giá cụ thể của một khu đất cụ thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố: mục đích của khu đất, vị trí của nó, quy mô của thông tin liên lạc nằm trên đó, chi phí đăng ký, mong muốn của người bán. Do đó, trong bối cảnh này, sẽ hợp lý khi xem xét giá trung bình, có sự khác biệt đáng kể tùy thuộc vào khu vực và thậm chí trong phạm vi đó.
Để bắt đầu, hãy xem xét giá đất xây dựng trung bình.
Theo cổng thông tin Bankier, vào tháng 2 năm 2021, trong hầu hết các quan điểm, giá trung bình của các lô đất xây dựng tăng 30% so với tháng 2 năm 2021.
Người dẫn đầu không thể tranh cãi chắc chắn là Warsaw - giá trung bình ở thủ đô là 779 zł / m2 hoặc 183 euro, đây là một kỷ lục quốc gia tuyệt đối. So với tháng 1, giá đã tăng gần 180 zł!
Tuy nhiên, sự gia tăng như vậy có ảnh hưởng nhẹ đến giá của Mazovian Voivodeship nói chung, nơi chi phí trung bình là 185 zł / m2. Các lô đất trong Pomeranian Voivodeship có giá trung bình thứ hai trên toàn quốc - 163 z / m2, trong khi các lô đất gần Biển Baltic, đặc biệt là ở Gdansk, có giá 417 zł / m2.
Tuy nhiên, đắt hơn ở Gdansk (ngoại trừ thủ đô), đất chỉ ở Poznan (525 zł / m2) và Krakow (450 zł / m2), Wielkopolska (107 zł / m2) và Ít hơn Ba Lan (110 zł / m2) tàu thuyền vẫn còn thấp hơn so với bờ biển ở mức giá trung bình của đất xây dựng.
Giá đất xây dựng thấp nhất có thể được tìm thấy tại Lubuskie Voivodeship - trong khu vực giá trung bình chỉ đạt 49 zł / m2, trong khi ở thành phố lớn nhất trong vùng Gorzow Wielkopolskie giá đất trung bình chỉ là 73 zł / m2. Giá đất thấp tương tự cũng được quan sát thấy ở Podkarpackie và Warmia-Mazury Voivodeships - lần lượt là 62 và 61 zł / m2.
Giá đất nông nghiệp bình quân cũng có sự khác biệt đáng kể giữa các vùng, mặc dù nó không gắn với hoạt động kinh doanh và trình độ phát triển kinh tế. Và mặc dù logic của việc định giá là khác nhau, nhưng các khu vực đắt nhất và rẻ nhất trên thực tế đều giống nhau.
Vì vậy, theo thông tin do Cơ quan Tái cơ cấu và Hiện đại hóa Nông nghiệp (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) công bố, tại Ba Lan vào cuối năm 2021, giá đất nông nghiệp cao nhất là ở Wielkopolskie và Kuyavian-Pomeranian Voivodeships - 58,9 nghìn và Tương ứng là 57,4 nghìn zł / ha. Giá đất nông nghiệp thấp nhất là ở Pomorskie và Podkarpackie Voivodeships - lần lượt là 28,6 nghìn và 25,1 nghìn zł / ha.
Giá trung bình trong cả nước là 42,4 nghìn zł / ha, cao hơn 2 nghìn zł so với cùng kỳ năm ngoái - tức là đất nông nghiệp cũng đang tăng giá trị. Nhưng cần lưu ý rằng giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào loại đất được giao cho địa điểm, trong đó chỉ có sáu loại. Ví dụ, giá trung bình cho các mảnh đất loại I-III trong Wielkopolska Voivodeship là 74,2 nghìn zł / ha, trong khi đất loại V-VI chỉ có giá 42,3 nghìn zł / ha.
Ngoài ra, người mua trang sẽ phải chịu thêm chi phí liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản. Đây là chi phí công chứng với số tiền từ 2-3% chi phí cộng với chi phí cho người đại diện và trung gian - lên đến 5% chi phí của đối tượng. Đừng quên về thuế, mà chúng ta sẽ thảo luận dưới đây.
Giấy phép mua đất
Luật pháp Ba Lan không yêu cầu bất kỳ tình trạng pháp lý đặc biệt nào đối với người nước ngoài muốn mua bất động sản - tại thời điểm mua, chỉ cần có thị thực hợp lệ để lưu trú hợp pháp trong nước là đủ. Tuy nhiên, theo Điều 1 của Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Luật Mua lại Bất động sản của Người nước ngoài), công dân của các quốc gia khác sẽ cần giấy phép đặc biệt để mua đất do Bộ trưởng Bộ Nội vụ cấp. theo yêu cầu của người mua.
Quyền mua bất động sản được cấp với điều kiện:
- một thỏa thuận như vậy không đe dọa đến an ninh nhà nước, quốc phòng và trật tự công cộng của Ba Lan;
- người mua nước ngoài sẽ chứng minh mối quan hệ của họ với Ba Lan.
Vì vậy, nếu không có các mối đe dọa đối với an ninh quốc gia của Cộng hòa Ba Lan là khá dễ chứng minh, do không có sự phản đối của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng (và đối với đất nông nghiệp, của Bộ trưởng Bộ Phát triển Nông thôn), thì nó không đơn giản như vậy với kết nối với Ba Lan.
Đặc biệt, theo khoản 2 của điều 1a của luật, mối liên hệ với Ba Lan có thể được chứng minh bằng:
- Quốc tịch Ba Lan hoặc gốc Ba Lan;
- kết hôn với một phụ nữ Cực / Ba Lan;
- sự sẵn có của giấy phép cư trú tạm thời (giấy phép cư trú tạm thời) hoặc thường trú (giấy phép cư trú lâu dài);
- thành viên trong cơ quan quản lý của một doanh nghiệp đăng ký tại Ba Lan;
- thực hiện các hoạt động kinh tế hoặc nông nghiệp trên lãnh thổ của Cộng hòa Ba Lan.
Nếu không có mối liên hệ như vậy hoặc thực sự chuyển đến Ba Lan, thì không thể xin phép mua đất, nhưng việc mua bán mà không có sự cho phép đó, theo điều 6 của luật, là không hợp lệ.
Để có được một tài liệu, bạn phải lập một đơn đăng ký, theo khoản 3 của điều 1a của luật, phải có:
- dữ liệu cá nhân của người nộp đơn;
- dữ liệu về thửa đất (địa chỉ, số đăng ký địa chính, diện tích, đặc điểm xây dựng);
- dữ liệu cá nhân của người bán;
- xác định các sự kiện pháp lý sẽ phát sinh sau đó (bán bất động sản);
- các mục đích mà người mua nước ngoài được hướng dẫn khi thực hiện giao dịch;
- nguồn vốn chi để mua bất động sản.
Các tài liệu sau đây phải được đính kèm với đơn đăng ký:
- bản sao hộ chiếu, giấy phép cư trú hoặc giấy tờ tùy thân khác của bạn;
- một tài liệu xác nhận quan hệ với Ba Lan;
- tài liệu về bất động sản (trích lục sổ địa chính, trích lục sổ địa chính có chỉ dẫn bản đồ địa chính, giấy chứng nhận mục đích sử dụng đất ...);
- một tuyên bố của người bán muốn bán tài sản;
- một tài liệu xác nhận sự sẵn có của nguồn vốn (giấy chứng nhận từ ngân hàng);
- tài liệu xác nhận việc thanh toán thuế tem với số tiền là 1570 zł.
Đơn xin giấy phép được nộp cho Vụ Quyết định và Nhượng quyền của Bộ Nội vụ (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), có địa chỉ tại: Warsaw, st. Rakovetskaya, 2a, hoặc gửi qua thư đến địa chỉ: Stefan Batory, 5 (chỉ số 02591).
Cần lưu ý rằng quy định tại Điều 8 của Luật quy định về điều kiện không phải xin phép mua đất nêu trên:
- nếu người nước ngoài đã sống ở Ba Lan để thường trú (giấy phép cư trú vĩnh viễn, zezwolenie na pobyt stały) trong hơn 5 năm;
- nếu người nước ngoài đã kết hôn với Cực trên 2 năm kể từ ngày được cấp phép thường trú;
- nếu một người nước ngoài có quốc tịch hoặc thực hiện hoạt động kinh tế tại một trong các quốc gia thuộc Khu vực Kinh tế Châu Âu.
Cần lưu ý điều gì khi mua đất
Cần tiếp cận việc chọn đất nền một cách nghiêm túc, nếu không rất dễ trở thành nạn nhân của những trò lừa gạt. Chúng tôi đã nêu ra một số khía cạnh mà bạn cần chú ý khi mua đất ngay từ đầu. Cụ thể là:
- Mục đích của thửa đất. Đất nông nghiệp thường được gọi là Ziemia hoặc Grunty Rolne, trong khi đất xây dựng là działki budowlane. Đương nhiên, đất có thể được sử dụng riêng cho mục đích đã định.
- Sự hiện diện của thông tin liên lạc trên trang web. Nếu chúng ta đang nói về đất để xây dựng, bạn nên tìm một khu đất có hệ thống thoát nước, cấp nước và điện được kết nối với nó - điều này sẽ được chứng minh bằng cụm từ trong quảng cáo “działka uzbrojona w prąd i kanalizę” hoặc “grunt uzbrojony w media ”.Giao tiếp tự đặt sẽ không chỉ cực kỳ tốn kém mà còn mất rất nhiều thời gian.
- Vị trí của trang web. Cơ sở hạ tầng phát triển và sự sẵn có của các phương tiện giao thông công cộng dừng lại ở đó thì sức hấp dẫn đầu tư của nó càng cao. Cộng với sự hiện diện của kế hoạch phát triển không gian địa phương (kế hoạch Miejscowy zagospodarowania przestrzennego), được cộng đồng thông qua, - điều này sẽ cho phép bạn tìm hiểu về những gì sẽ xảy ra trong những năm tới.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản. Cần phải kiểm tra quyền sở hữu đất của người bán và sự vắng mặt của các khiếu nại về địa điểm, điều này được thực hiện bằng cách yêu cầu thường xuyên đến sở đăng ký thế chấp đất đai tại tòa án cấp huyện.
- Đặc điểm của trang web. Đặc biệt, chúng ta đang nói về loại đất, diện tích, nguồn nước ngầm sẵn có, vị trí cho đến các hướng địa lý chính.
Bạn sẽ phải trả những loại thuế nào khi mua hàng
Nhìn chung, loại thuế duy nhất mà người mua sẽ phải nộp khi mua đất là thuế giao dịch dân sự với số tiền là 2% giá trị giao dịch. Cộng với phí công chứng và thuế VAT phí công chứng. Ngoài ra, nếu người bán là pháp nhân và là người nộp thuế VAT, một khoản thuế VAT khác 23%, thường được bao gồm trong giá. Trong danh sách này, đáng ra phải thêm khoản thanh toán án phí để duy trì sổ đăng ký đất đai và thế chấp - 60 zł, cộng thêm 200 z nữa để nhập thông tin vào các sổ đăng ký này.
Câu hỏi thường gặp
Tất nhiên, đây chỉ là thông tin chung chung, nhưng khác xa với thông tin đầy đủ mà chúng tôi đã thu thập được về việc mua lại đất ở Ba Lan. Tuy nhiên, nếu độc giả vẫn còn thắc mắc, rất có thể họ sẽ tìm thấy câu trả lời cho chúng trong phần này.
Sau khi mua đất có được tính đến việc xin giấy phép cư trú không?
Việc mua lại một khu đất, cũng như bất kỳ bất động sản nào khác, bất kể số lượng, lý do thu hồi hay mục đích của đất, không đòi hỏi quyền nhận được giấy phép cư trú tạm thời hoặc lâu dài, cũng như mở rộng chúng.
Khi giấy phép thu hồi đất có thể bị từ chối
Luật không quy định danh sách cụ thể các lý do mà người nước ngoài có thể bị từ chối quyền mua đất. Tuy nhiên, thông lệ đã được thiết lập chỉ ra rằng việc từ chối như vậy có thể xảy ra trong các trường hợp sau:
- nếu giao dịch mua bán sẽ đe dọa đến an ninh quốc gia của Ba Lan hoặc trật tự công cộng;
- nếu người mua chưa chứng minh được mối liên hệ của mình với RP;
- nếu các tài liệu giả mạo được gửi, thông tin sai lệch được chỉ ra, v.v.
Hơn nữa, không có cơ chế thách thức quyết định của Bộ trưởng.
Mua đất vùng biên có được không?
Đúng, luật không cấm người nước ngoài mua đất ở khu vực biên giới. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 8 của luật nêu trên, để thực hiện một giao dịch như vậy, chắc chắn sẽ phải có sự cho phép của Bộ trưởng Bộ Nội vụ, ngay cả khi người nước ngoài thường thuộc trường hợp ngoại lệ và có thể mua đất mà không cần. phép (ví dụ, 5 năm giấy phép cư trú hoặc 2 năm kết hôn với Cực).
Cuối cùng
Tất cả các quy tắc trên và giá hiển thị có hiệu lực kể từ năm 2021. Tuy nhiên, trước nhu cầu và giá đất ngày càng tăng nhanh, các đại diện của nhánh lập pháp của Cộng hòa Ba Lan đang ngày càng thảo luận về việc thắt chặt thủ tục mua lại đất của những người theo chủ nghĩa latinh nước ngoài. Do đó, không thể loại trừ khả năng thứ tự hiện tại sẽ sớm bị thay đổi. Ngày nay, việc mua lại một lô đất ở Ba Lan đối với một nhà đầu tư nước ngoài không phải là một khó khăn - vấn đề có thể là thiếu các lô đất với mức giá hấp dẫn.
