Tính đặc thù của thị trường bất động sản Tây Ban Nha là sự hiện diện của một phân khúc đặc biệt do các tổ chức tài chính địa phương kiểm soát. Đây là những bất động sản bị tịch thu và thế chấp, được thu giữ của những người không trả tiền để trả nợ. Việc mua nhà ở như vậy được coi là khoản đầu tư bằng tiền có lợi nhất. Làm thế nào để mua bất động sản từ một ngân hàng ở Tây Ban Nha, chúng tôi sẽ xem xét dưới đây.
Tài sản thế chấp ở Tây Ban Nha là gì
Như đã đề cập ở trên, bất động sản từ ngân hàng là tài sản thế chấp, được thu giữ từ con nợ khi cho vay để trang trải nghĩa vụ nợ. Một phân khúc như vậy đến từ đâu trên thị trường? Thực tế là trong thời kỳ trước khủng hoảng, lĩnh vực xây dựng trong nước đã phát triển với tốc độ nhanh chóng. Nhà ở Tây Ban Nha đang có nhu cầu, một số lượng lớn các giao dịch mua bán được thực hiện hàng ngày và nhiều khoản vay thế chấp đã được phát hành.
Các làn sóng của cuộc khủng hoảng bao trùm Liên minh châu Âu dẫn đến sự sụp đổ của thị trường tài chính, số lượng công dân thất nghiệp gia tăng, đồng nghĩa với việc gia tăng số người vỡ nợ đối với các khoản vay. Để bù đắp cho những tổn thất phát sinh, các ngân hàng bắt đầu thu giữ tài sản thế chấp từ những người đi vay và bán chúng với chi phí giảm. Vì có nhiều con nợ nên số lượng đồ vật bị tịch thu đã góp phần tạo ra cả một phân khúc thị trường.
Hiện tại, không chỉ các căn hộ trên thị trường thứ cấp được rao bán mà còn có cả những căn hộ mới, do nhiều khoản vay đã được cấp cho các khu dân cư đang được xây dựng.
Hầu hết các ngân hàng Tây Ban Nha đã có bộ phận bất động sản riêng trong bảng nhân sự, chuyên giải quyết việc bán tài sản bị tịch thu.
Để nghiên cứu chi tiết thủ tục mua nhà đất nước này và không chỉ từ ngân hàng sẽ giúp bài viết Mua nhà đất ở Tây Ban Nha.
Ưu điểm và nhược điểm của bất động sản thế chấp ở Tây Ban Nha
Trước khi mua một tài sản thế chấp, bạn nên cân nhắc tất cả những ưu và nhược điểm của một giao dịch như vậy. Hãy lưu ý những lợi thế của việc mua hàng như vậy:
- Giảm giá thành đối tượng. Những bất động sản như vậy đang được bán với giá chiết khấu từ 30 - 40% so với giá gốc. Đôi khi mức chiết khấu lên tới 80%.
- Phần lớn các ngân hàng tài trợ cho việc mua lại bất động sản thế chấp, tức là đăng ký một khoản vay thế chấp cho người mua. Do đó, tổ chức tài chính không chỉ bán các căn hộ bị bắt giữ mà còn hoàn lại toàn bộ tiền trong trường hợp không thanh toán, vì chi phí của những căn nhà đó sẽ tăng lên đáng kể trong một vài năm.
- Khả năng mặc cả. Mặc dù thực tế rằng người bán là một tổ chức tín dụng, không ai hủy bỏ thương lượng để giảm chi phí. Có thể mua nhà ở với chi phí thấp, thậm chí có thể tính đến nhu cầu sửa chữa. Theo quy định, giá ban đầu được công bố cao hơn một chút so với giá mà ngân hàng sẵn sàng bán tài sản.
Điều quan trọng là phải nhận thức được những bất lợi của việc mua lại như vậy. Đánh giá về những nhược điểm hiện có sẽ cho phép bạn quyết định xem liệu có nên tham gia vào lĩnh vực bất động sản ngân hàng hay không. Các khía cạnh tiêu cực của giao dịch bao gồm:
- Hầu hết tất cả các bất động sản ngân hàng đều yêu cầu cải tạo, thường là hoàn thiện vốn. Đây là một trong những lý do khiến chi phí nhà ở giảm xuống.
- Thông thường, việc tài trợ 100% tiền mua hàng từ ngân hàng đồng nghĩa với việc tăng lãi suất cho vay.
- Bán bất động sản trong thế chấp, ngân hàng chỉ sẵn sàng giao dịch với điều kiện khách hàng có được khoản vay trong phạm vi hợp đồng của mình, mặc dù các điều kiện ở một tổ chức tín dụng khác có thể có lợi hơn.
- Chủ sở hữu mới sẽ phải trả lời cho các khoản nợ hiện có trên các hóa đơn điện nước. Khi đối tượng cầm cố bị thu giữ, tất cả các tài khoản cá nhân phải được hủy bỏ, nhưng trên thực tế không phải lúc nào cũng vậy.
- Khả năng chỉ mua bất động sản trong khi vẫn duy trì tình trạng pháp lý của nó. Ví dụ, nếu nó là một căn hộ, nó chỉ có thể được sử dụng như một không gian sống. Để không gặp phải tình trạng lộn xộn, trong quá trình giao dịch, bạn nên tìm hiểu kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán.
Những gì bạn cần chú ý
Trước khi mua căn hộ từ ngân hàng, bạn nên tìm hiểu:
- Tình trạng kỹ thuật của mặt bằng có tuân theo tiêu chuẩn của nhà nước không?
- Có nợ tiền điện nước không.
- Chất lượng của các tiện ích được cung cấp, các vấn đề hiện có về cấp nước, điện, v.v.
- Chủ sở hữu trước đó có tranh chấp liên quan đến việc xây dựng lại hoặc tái phát triển nhà ở. Nếu những tranh chấp như vậy đã xảy ra, cần phải làm rõ liệu chúng được hoàn thành, có lợi cho ai. Thực tế là khi mua một không gian sống, chủ sở hữu mới sẽ phải giải quyết tất cả những bất đồng hiện có với các cơ quan chính phủ.
Mua tài sản thế chấp ở đâu
Có một số cách để tìm kiếm bất động sản đã thế chấp. Trước hết, bạn nên liên hệ trực tiếp với đại lý bất động sản hoặc vào trang web của họ. Tuy nhiên, ngoài các cổng thông tin đại lý ở Tây Ban Nha, có những nguồn không có liên kết đến một văn phòng bất động sản cụ thể. Họ trưng bày các đồ vật từ căn hộ đô thị đến những ngôi nhà trên đảo Gran Canaria. Ngoài ra còn có các quảng cáo từ các cá nhân.
Trong số các trang web phổ biến là:
- www.idealista.com - có số lượng ưu đãi lớn nhất;
- www.fotocasa.es là trang web tìm kiếm bất động sản phổ biến thứ hai;
- www.habitaclia.com - có nhu cầu ở những người Catalonia, vì hầu hết các quảng cáo được trình bày là từ Barcelona, Girona và Tarragona.
Tuy nhiên, không phải ở đâu cũng có bất động sản ngân hàng. Để xem tất cả các ưu đãi của các tổ chức tài chính, bạn nên tham khảo trang web của các ngân hàng. Đây là một số trong số chúng:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco phổ biến,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваnkinter.
Bạn cũng có thể liên hệ với chi nhánh ngân hàng, nơi bạn có thể được tư vấn về các đối tượng bất động sản thế chấp hiện có trên thị trường.
Thủ tục mua bất động sản thế chấp
Thủ tục mua bất động sản thế chấp ở Tây Ban Nha bao gồm các bước sau:
- Tìm kiếm một đối tượng phù hợp.
- Mở tài khoản ngân hàng.
- Đặt trước căn hộ đã chọn. Vì vật đó phải được đem ra bán để không được người mua khác xem xét nên phải đặt cọc từ 5-10% giá trị nhà ở. Số tiền này không được hoàn lại khi quyết định hủy giao dịch.
- Ký kết thỏa thuận sơ bộ về việc mua bán. Thỏa thuận đóng vai trò đảm bảo rằng giao dịch sẽ diễn ra trong khuôn khổ các thỏa thuận đã đạt được.
- Bắt N.I.E. - số nhận dạng của người nước ngoài. Không có thỏa thuận nào ở Tây Ban Nha là khả thi nếu không có nó. Nó không chỉ được yêu cầu để mua một căn hộ, mà còn để mua một chiếc xe. Bạn có thể lấy số tại đồn cảnh sát nơi mua tài sản. Đơn xin chỉ định N.I.E. được nộp trực tiếp và một người được ủy thác cũng có thể nhận được tài liệu. Nếu đương đơn đã kết hôn, tốt hơn nên cấp N.I.E. cho cả hai vợ chồng cùng một lúc. Thủ tục đăng ký mất 2-14 ngày.
- Khi sử dụng vốn vay, một khoản thế chấp được phát hành.
- Trong trường hợp không cần vay, bạn có thể tiến hành ngay công chứng giao dịch. Công chứng viên chuẩn bị hợp đồng mua bán và kiểm tra tính trong sạch hợp pháp của đối tượng. Điều này thường mất 1-3 ngày, nhưng khi mua bất động sản đang xây dựng, thời hạn có thể được tăng lên.
- Việc ký các hóa đơn bán hàng. Các bên tham gia giao dịch là người mua và ngân hàng là người bán. Mọi thứ nên diễn ra với sự chứng kiến của công chứng viên. Nếu giao dịch mua được thực hiện bằng tiền của chính bạn, thanh toán đầy đủ sẽ xảy ra ở giai đoạn này. Thỏa thuận được chốt bằng euro.
- Đăng ký vào sổ đăng ký bất động sản. Việc này phải được thực hiện trong tháng đầu tiên sau khi mua. Để đăng ký, bạn cần:
- nộp đơn vào Cơ quan đăng ký tài sản Tây Ban Nha (Registro de Propiedad);
- điền vào một biểu mẫu đặc biệt;
- nộp lệ phí đăng ký (khoảng 2% giá trị tài sản);
- nộp biên lai thanh toán cho Registro de Propiedad.
Quá trình này mất khoảng một giờ. Sau đó, trong vòng một tháng, người sở hữu bất động sản được cấp Nota Simple - một loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu.
Thủ tục mua một đối tượng bất động sản thương mại có phần khác biệt. Bạn có thể đọc thêm về nó trong bài viết "Bất động sản thương mại ở Tây Ban Nha".
Gói tài liệu
Ở mỗi giai đoạn của giao dịch, một bộ chứng từ nhất định sẽ được yêu cầu. Vì vậy, để có được N.I.E, bạn cần:
- một bảng câu hỏi đã hoàn thành một bản sao (do cảnh sát phát hành);
- hai bức ảnh có kích thước 3 x 4 cm;
- bản sao tất cả các trang của hộ chiếu nước ngoài (cần có thị thực hợp lệ);
- bản sao hợp đồng mua bán sơ bộ;
- văn bản xác nhận việc nộp tiền đặt trước;
- chứng chỉ ngân hàng về sự hiện diện của tài khoản vãng lai, nơi lưu trữ tiền để mua hàng.
Công chứng viên sẽ cần:
- hộ chiếu của người mua;
- I.E của người mua;
- Thỏa thuận sơ bộ;
- chi tiết ngân hàng với tư cách là người bán.
Khi nộp đơn vào Cơ quan đăng ký tài sản Tây Ban Nha, bạn phải nộp:
- hộ chiếu;
- hợp đồng mua bán đã ký kết;
- một ứng dụng có thể được cấp ngay tại chỗ;
- Biên lai thuế.
Khi đăng ký vay thế chấp, bộ hồ sơ sẽ lớn hơn.
Giá bất động sản
Giá thế chấp nhà đất phụ thuộc vào một số yếu tố: nhà có nằm ven biển không, cơ sở hạ tầng có phát triển không, đối tượng có phù hợp sinh sống hay không. Ngoài ra, khu vực của vị trí cũng được tính đến. Theo quy luật, không có nhiều bất động sản thế chấp ở các khu du lịch và nó đắt hơn.
Ví dụ, chi phí trung bình cho một căn hộ 1 phòng ở Tenerife là 210.000 €, một căn hộ 3 phòng là 390.000 €. Ở Barcelona, một căn hộ 1 phòng sẽ có giá trung bình là 110.000 €, một căn hộ 2 phòng - 138.000 €, một căn hộ 3 phòng - 192.000 €. Nhà ở Madrid có diện tích tương tự (35-40 m2) có giá lần lượt là 100.000, 120.000 và 180.000 €. Torrevieja được coi là một trong những quận Tây Ban Nha rẻ nhất. Ở đó, những căn hộ như vậy sẽ có giá 65.000 €, 75.000 và 90.000 €.
Tại thị trấn nghỉ mát Palma de Mallorca, chi phí cho một căn hộ 1 phòng trung bình là 115.000 €, căn hộ 2 phòng - 180.000 €. Một biệt thự sẽ phải trả khoảng 1 triệu €. Bất động sản đắt tiền ở Ibiza. Ví dụ căn hộ 3 phòng sẽ có giá trung bình từ 750-800 nghìn.
Nhưng thị trấn nghỉ mát Alicante cung cấp mức giá khá tiết kiệm. Bạn có thể mua nhà một phòng ở đây với giá 120.000, và căn hộ hai phòng - 140-150.000. Bạn có thể nghiên cứu chi tiết các lựa chọn mua nhà tại các khu nghỉ dưỡng ở Tây Ban Nha bằng cách đọc bài báo "Bất động sản ven biển ở Tây Ban Nha."
Thuế bất động sản ở Tây Ban Nha
Cần lưu ý rằng việc mua lại bất động sản ở Tây Ban Nha đi kèm với việc nộp thuế. Điều này áp dụng cho cư dân trong nước và người nước ngoài. Hơn nữa, cả hai bên tham gia giao dịch đều chuyển phí vào kho bạc nhà nước - cả người mua và người bán. Bất động sản thế chấp cũng không ngoại lệ.
Trước hết, người mua phải trả VAT, nhưng điều này chỉ áp dụng cho việc mua lại các đối tượng mới. Thuế suất hiện là 10%.
Khi mua nhà trên thị trường thứ cấp, người mua phải trả thuế chuyển quyền sở hữu. Việc này phải được thực hiện trong vòng một tháng sau khi ký chứng thư, nếu không tài sản sẽ không được đăng ký vào Sổ đăng ký tài sản.
Năm 2021, mức thuế thay đổi từ 6 đến 10% và tùy thuộc vào khu vực.
Người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập từ đất. Chủ đề được đề cập chi tiết hơn trong bài viết "Thuế tài sản ở Tây Ban Nha".
Bán bất động sản đã thế chấp ở Tây Ban Nha
Một khâu quan trọng trong việc bán tài sản là xác định giá trị thị trường của vật đó. Đối với điều này, người bán đặt hàng và trả tiền để được thẩm định chuyên nghiệp về một căn hộ, chung cư hoặc biệt thự. Sau đó, bạn có thể bắt đầu các hoạt động để tìm một người mua tiềm năng.
Chỉ chủ sở hữu trực tiếp hoặc người được ủy thác mới có quyền bán bất động sản. Giấy ủy quyền giao dịch phải có chứng nhận của công chứng viên.
Sau khi tìm được người mua, hợp đồng mua bán sơ bộ và thỏa thuận đặt cọc sẽ được lập. Việc bán tài sản mà trên đó có vật cản là không thể, phải dỡ bỏ. Bạn sẽ tìm thấy nhiều thông tin hữu ích hơn trong ấn phẩm “Làm thế nào để bán bất động sản ở Tây Ban Nha”.
Câu hỏi thường gặp
Có đúng là bất động sản thế chấp ở Tây Ban Nha yêu cầu sửa chữa lớn?
Tất nhiên, điều này không thể được nói về tất cả các đối tượng, tuy nhiên, hầu hết các căn hộ và nhà ở thuộc sở hữu của công dân bình thường đều trong tình trạng tồi tệ. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá trị thị trường sụt giảm. Ví dụ, tại khu nghỉ mát Blanes, bạn có thể mua một căn hộ hai phòng ngủ với giá 130.000 €, trong khi nhà ở trong tình trạng tốt sẽ có giá 250.000 €.
Tôi có thể xin giấy phép cư trú khi mua bất động sản không?
Vấn đề này khiến nhiều người nước ngoài lo lắng, bởi vì giấy phép cư trú là bước đầu tiên để có được giấy phép cư trú lâu dài ở Tây Ban Nha. Câu trả lời là có, nhưng giấy phép cư trú chỉ có thể nhận được khi mua bất động sản trị giá nửa triệu euro. Đồng thời, không chỉ chủ sở hữu, mà cả gia đình của anh ta sẽ có quyền tạm trú.
Có thể mặc cả với ngân hàng khi mua căn hộ thế chấp không?
Có thể giảm giá bất động sản theo thỏa thuận. Ban đầu, tổ chức tài chính thổi phồng giá trị chỉ để thương lượng. Ngoài ra, ngân hàng quan tâm đến việc bán nhanh đối tượng. Sự kiên trì của người mua sẽ cho phép mua nhà, ví dụ như ở Benidorm, tức là trên đường biển đầu tiên, với giá dưới 200 nghìn €.
Kết luận
Trong vài năm trở lại đây, việc bán căn hộ thế chấp đã trở thành một mảng riêng của thị trường bất động sản. Nhiều ngân hàng đã đưa cơ cấu bất động sản vào bang của họ, vì nhu cầu về bất động sản đó rất cao, đặc biệt là đối với người nước ngoài. Ai lại không muốn mua một căn nhà ở đâu đó ở Valencia với mức chiết khấu 30-40% so với giá?
Mua tài sản thế chấp không phải là một nhiệm vụ dễ dàng, nhưng khá khả thi. Điều chính là sự sẵn có của số lượng và thời gian cần thiết cho thủ tục.
