Ở Tây Ban Nha, ngành kinh doanh cho thuê nhà đang dần phát triển. Điều này được tạo điều kiện thuận lợi không chỉ bởi cơ hội có được giấy phép cư trú để mua bất động sản từ 500 nghìn euro, mà còn thu được lợi nhuận tốt từ việc cho khách du lịch và thậm chí cả người Tây Ban Nha thuê nhà. Nếu bạn quan tâm đến cách cho thuê một căn hộ ở Tây Ban Nha, trước hết bạn nên tự làm quen với các khía cạnh pháp lý và đặc thù của loại hình kinh doanh này.
Làm thế nào có lợi nhuận kinh doanh cho thuê ở Tây Ban Nha?
Bất động sản nằm trong khu vực nghỉ dưỡng, được mua chủ yếu với mục đích cho khách du lịch thuê lại, thường có nhu cầu cao hơn trong giai đoạn mùa hè (trong kỳ nghỉ lễ, khoảng 90% bất động sản du lịch được lấp đầy), trong thời gian còn lại trong năm những ngôi nhà và căn hộ gần bờ biển thường trống ... Tuy nhiên, việc cho thuê lưu trú du lịch trong khu nghỉ dưỡng mang lại cho chủ sở hữu lợi nhuận trung bình khoảng 5% / năm, do đó, việc kinh doanh cho thuê ngắn hạn được tổ chức tại các khu vực ven biển có thể mang lại lợi nhuận khá cao.
Việc cho thuê bất động sản dài hạn cũng có lợi nhuận như nhau. Tại các thành phố lớn, nhu cầu thuê bất động sản ngày càng lớn.
Tính đến năm 2021, 27% thanh niên từ 22-29 tuổi thích thuê nhà hơn là tiết kiệm tiền để mua nhà.
Ngoài ra, Tây Ban Nha đang trở thành một quốc gia ngày càng phổ biến trong số các sinh viên đến đây theo các chương trình trao đổi. Đặc biệt, một lượng lớn sinh viên nước ngoài được quan sát thấy ở thành phố Valencia.
Các loại tiền thuê là gì
Tiền thuê nhà ở Tây Ban Nha, cũng như ở các nước khác trên thế giới, có hai loại: dài hạn và ngắn hạn. Khi thuê bất động sản cho thuê dài hạn, chủ nhà giao kết hợp đồng với người thuê, thường kéo dài trong 1 năm.
Đồng thời, luật pháp Tây Ban Nha bảo vệ người thuê đến mức nếu muốn gia hạn sau khi hết hạn hợp đồng, trong trường hợp không có lý do thuyết phục để chấm dứt hợp đồng, chủ nhà sẽ có nghĩa vụ gia hạn hợp đồng cho đến khi hết thời hạn. là năm năm.
Nếu người thuê không muốn gia hạn hợp đồng thuê và có ý định rời khỏi căn hộ thì phải thông báo cho chủ sở hữu tài sản chậm nhất là 30 ngày trước khi kết thúc hợp đồng.
Giá cho thuê dài hạn thấp hơn so với ngắn hạn, nhưng lợi ích của việc cho thuê đó là chủ nhà được cung cấp thu nhập ổn định liên tục, trái ngược với ngắn hạn.
Thuê ngắn hạn bao gồm việc cho thuê nhà trong thời gian từ vài ngày đến vài tháng, tùy theo nhu cầu của người thuê.
Thời gian thuê ngắn ngày càng phù hợp cho khách du lịch, sinh viên, doanh nhân đi công tác. Hơn nữa, hợp đồng thuê ngắn hạn sẽ có phần đắt hơn thuê dài hạn. Tuy nhiên, chủ nhà buộc phải dành nhiều thời gian và sự quan tâm cho khu nhà, vì việc thay đổi người thuê thường xuyên đòi hỏi phải tiếp xúc thường xuyên với những người mới.
Đàm phán, ra vào của người thuê, tổ chức dọn dẹp nhà cửa sau mỗi người thuê - tất cả những điều này đòi hỏi sự tham gia liên tục của chủ nhân căn hộ trong quá trình này.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê
Các yếu tố sau đây ảnh hưởng đến việc hình thành giá thuê nhà ở Tây Ban Nha:
- vị trí;
- loại hình nhà ở;
- tiền thuê.
Khu vực
Vị trí của bất động sản là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá thuê. Catalonia, cũng như Costa Blanca và Costa Brava, được coi là những khu vực đắt đỏ nhất trong cả nước.
Cho thuê đắt tiền cũng có sẵn ở tất cả các thành phố lớn xa đường biển. Vì vậy, chi phí thuê ở các khu nghỉ dưỡng và các thành phố lớn của Tây Ban Nha có thể dao động từ 1200 đến 5000 euro mỗi tháng, tùy thuộc vào số lượng phòng ngủ, mét vuông và việc cải tạo. Đồng thời, ở các thị trấn nhỏ, tiền thuê nhà hàng tháng sẽ từ 300 đến 600 euro.
Loại tài sản
Loại bất động sản nào được cho thuê cũng rất quan trọng - thương mại hay nhà ở, nhà nhỏ hay biệt thự, căn hộ hay phòng trọ. Ví dụ, ở Torrevieja, bạn có thể thuê một căn hộ ba phòng với diện tích 75 mét vuông. mét với giá 40 euro mỗi ngày, và một ngôi nhà cùng khu vực - với giá 50 euro.
Giá thuê hàng tháng
Giá thuê được xác định bởi chủ nhà. Nó được hình thành có tính đến vị trí, việc sửa chữa được thực hiện, số lượng phòng ngủ, tổng diện tích, sự sẵn có của các tiện nghi bổ sung, v.v.
Đăng ký giấy phép cho thuê bất động sản
Để đủ điều kiện thuê nhà cho thuê ngắn hạn, ở một số vùng trên đất nước bạn cần phải có giấy phép du lịch. Các vùng này bao gồm Catalonia, Madrid, Andalusia, Balearic Islands, Canary Islands.
Cần lưu ý rằng luật pháp Tây Ban Nha không quy định khái niệm như "chỗ ở cho khách du lịch". Do đó, vấn đề này được quy định khác nhau ở mỗi khu vực. Tuy nhiên, thủ tục xin giấy phép giống nhau ở mọi nơi.
Chủ sở hữu bất động sản phải liên hệ với Tòa thị chính / Cơ quan quản lý khu vực và cung cấp bằng chứng về tính phù hợp của tài sản của mình cho thuê. Một "Tuyên bố về Trách nhiệm" sẽ được yêu cầu từ các tài liệu. Đây là giấy xác nhận việc tuân thủ tình trạng nhà ở với tất cả các yêu cầu bắt buộc.
Đối tượng sau đó được nhập vào sổ đăng ký, và chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận đăng ký với một số định danh.
Chi phí để có được một giấy phép như vậy là khác nhau ở tất cả các khu vực. Trung bình, giá dao động từ 170 đến 500 euro.
Giấy phép được cấp cho bất động sản, không phải cho một người, vì vậy cần lưu ý rằng khi một vật được bán, nó sẽ được chuyển cho chủ sở hữu mới (nếu tại thời điểm đó chưa hết thời hạn hiệu lực).
Một điểm quan trọng khác: chủ sở hữu có nghĩa vụ đưa số đăng ký đã cấp và loại bất động sản vào mọi thông báo cho thuê, kể cả trên Internet.
Giao kết hợp đồng thuê nhà
Các quy tắc cho thuê được điều chỉnh bởi luật Tây Ban Nha (Luật Cho thuê Đô thị số 29/1994 ngày 24 tháng 11 năm 1994). Theo văn bản này, chủ sở hữu căn hộ và người thuê được khuyến khích ký kết hợp đồng thuê nhà bằng văn bản.
Hình thức soạn thảo hợp đồng có thể tùy ý, tuy nhiên, trong hợp đồng phải thể hiện các điều khoản sau:
- dữ liệu nhận dạng cá nhân của bên cho thuê và bên thuê;
- điều khoản thanh toán (số tiền giá thuê hàng tháng; liệu chủ nhà có quyền tăng giá thuê hay không; ai trong các bên trả tiền cho các tiện ích và các dịch vụ bổ sung khác, ví dụ, dọn dẹp lãnh thổ, làm sạch hồ bơi, v.v.);
- danh sách hàng tồn kho, đồ đạc, thiết bị gia dụng, cũng như mô tả tình trạng của chúng tại thời điểm giao hàng.
Giao dịch có thể được chính thức hóa bởi một công chứng viên và thông tin được nhập vào Sổ đăng ký tài sản (Registro de Propiedad). Đối với việc cho thuê lại, loại hình nhà cho thuê này chỉ được phép một phần và quyết định này phải được thảo luận trước với chủ nhà.
Giá cho thuê phải được xác lập theo thỏa thuận của các bên. Theo luật, chủ nhà có quyền tăng giá thuê trong thời gian hợp đồng phù hợp với chỉ số trượt giá (nếu khả năng này đã được quy định trong hợp đồng).
Điều mà chủ nhà không được phép làm là yêu cầu trả trước hơn một tháng (trừ khi có quy định khác trong hợp đồng thuê nhà).
Tại thời điểm thanh toán tiền thuê (thường xảy ra vào tuần đầu tiên của mỗi tháng), chủ sở hữu căn hộ phải xuất cho người thuê biên lai đã thanh toán hoặc sao kê ngân hàng nếu thanh toán bằng chuyển khoản.
Nếu người thuê không trả tiền thuê, chủ nhà có quyền liên hệ với cảnh sát.Nếu sau đó không trả nợ, chủ nhà có quyền đặt vấn đề đuổi người thuê nhà vô lương tâm.
Như ở hầu hết các quốc gia, khi ký hợp đồng thuê, người thuê tương lai phải trả một khoản tiền đặt cọc theo tỷ lệ hàng tháng. Nếu tại thời điểm trả phòng, đồ đạc và các thiết bị gia dụng vẫn trong tình trạng như lúc nhận phòng thì tiền đặt cọc sẽ được trả lại đầy đủ cho người thuê.
Khi chủ nhà từ chối trả lại tiền đặt cọc, người thuê có quyền liên hệ với cảnh sát, và sau đó, ngoài tiền đặt cọc, chủ nhà còn phải trả tiền lãi cộng dồn trong thời gian chậm trễ.
Nếu khi kết thúc hợp đồng, căn hộ phát hiện có hư hỏng thì chi phí thiệt hại sẽ được trừ vào tiền đặt cọc.
Nếu chủ sở hữu bất động sản muốn bán tài sản của mình, thì theo luật, trước tiên anh ta phải chào bán tài sản đó cho người thuê.
Chi phí và thuế thu nhập cho thuê
Chủ nhà phải báo cáo thu nhập cho thuê hàng năm trên tờ khai thuế. Các khoản cho thuê phải chịu các loại thuế sau:
- thuế đánh vào thu nhập từ việc cho thuê bất động sản - thuế suất 24% (không áp dụng đối với những người không cư trú đến thăm Tây Ban Nha bằng thị thực ngắn hạn);
- thuế cá nhân đối với bất động sản (IBI) - lên đến 2% giá trị địa chính của bất động sản.
Tính trung bình, việc nộp thuế hàng năm mất từ 100 đến 500 euro cho việc thuê một căn hộ và từ 300 đến 2000 euro cho việc thuê một biệt thự.
Ngoài thuế, các khoản thanh toán cho các tiện ích (gas, nước, điện, điện thoại, internet, v.v.) được thêm vào chi phí bất động sản. Câu hỏi ai trả tiền cho các dịch vụ này phải được thỏa thuận trước đó giữa chủ sở hữu và người thuê, và cũng được phản ánh trong hợp đồng. Chủ nhà chịu trách nhiệm trang trí lại và sửa chữa căn nhà, trong khi người thuê nhà chịu trách nhiệm sửa chữa hiện tại.
Công ty cho thuê
Chủ sở hữu bất động sản có thể tự mình thuê bất động sản của mình hoặc liên hệ với một công ty quản lý đặc biệt, công ty sẽ đảm nhận nhiều vấn đề về tổ chức với một khoản phí.
Trong hầu hết các trường hợp, các công ty quản lý cung cấp các loại dịch vụ sau:
- tìm kiếm khách thuê;
- lập hợp đồng thuê nhà;
- bảo trì tài liệu trong thời gian giao nhà ở;
- lập và nộp tờ khai thuế;
- sự tư vấn;
- cải tạo bất động sản;
- bảo trì lãnh thổ (dọn dẹp, vệ sinh hồ bơi, chăm sóc bãi cỏ, v.v.);
- bảo hiểm các trường hợp không thanh toán tiền thuê.
Hoa hồng cho công ty quản lý xấp xỉ 7-15% phí thuê.
Ngoài công ty quản lý, chủ sở hữu cũng có thể liên hệ với đại lý bất động sản. Tuy nhiên, trong trường hợp này, anh chỉ được cung cấp dịch vụ cho một phòng cụ thể đang thuê, còn sử dụng dịch vụ của một công ty quản lý sẽ có lợi hơn nếu bạn cần chăm sóc cả tòa nhà với số lượng phòng lớn.
Cuối cùng
Mua bất động sản ở Tây Ban Nha từ 500 nghìn euro mang lại cho người nước ngoài cơ hội có được giấy phép cư trú, nhưng thẻ cư trú không phải là lợi ích duy nhất từ khoản đầu tư như vậy.
Ngành kinh doanh cho thuê ở Tây Ban Nha đang củng cố vị thế của mình và trở nên có lãi hơn hàng năm. Đất nước này được hàng triệu khách du lịch từ khắp nơi trên thế giới đến thăm hàng năm, những người thay vì ký túc xá và khách sạn, ngày càng có nhiều lựa chọn cho thuê căn hộ hàng ngày. Tuy nhiên, cho thuê dài hạn cũng không kém phần sinh lời.
Nếu bạn muốn thuê một căn hộ hoặc nhà ở ở Tây Ban Nha, bạn nên nghiên cứu kỹ các khía cạnh pháp lý của các vấn đề cho thuê ở cả vương quốc nói chung và ở các khu vực riêng lẻ, vì mỗi khu vực đều có những sắc thái riêng. Ví dụ, ở một số vùng, trước khi cho thuê bất động sản để cho thuê ngắn hạn, bạn cần phải xin giấy phép đặc biệt. Ngoài ra, bạn nên tự tìm hiểu chi tiết về mức thuế đánh vào thu nhập cho thuê nhà ở Tây Ban Nha, cũng như các chi phí liên quan khác.
